진짜 쉬운 입주권과 분양권의 차이

부동산 공부를 하다 보면 분양권과 입주권이 있는데, 둘이 헷갈리기도 하고 실제로 혼동해서 사용하는 경우도 많은 것 같다. 한 번 알아두면 담부턴 헷갈릴 일 없으니 이번 기회에 확실히 알아두도록 하자!

 

분양권, 입주권 둘 다 이름만 보았을 때는 뭔가 '집을 가질 수 있는 권리 같은데...' 하는 느낌이 있다.

맞다 ㅎㅎ 둘 다 부동산을 취득할 수 있는 권리를 가지는 것이다.

그렇다면 차이가 뭘까!

분양권은 우리가 흔히 아는 '주택청약에 당첨'되어 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리를 말하는 것이고

입주권은 도시 및 주거환경정비법에 따른 '조합원 입주권'을 말하는 것이다. 재개발 재건축으로 오래된 집을 부수고 새 집이 올라오는데, 거기 들어갈 수 있는 권리가 입주권이다.  (정확히는 관리처분계획인가 이전은 주택이고 그 이후가 조합원 입주권) 

 

정리하자면 둘 다 새 아파트를 갖는다는 건 동일하지만, 분양권은 완전 새로운 아파트가 올라오는 곳에 청약 당첨이 되는 것이고 입주권은 원래 있던 곳을 허물고 그 자리에 새로 올라오는 아파트에 들어갈 수 있는 권리를 말하는 것이다! 

 

표를 보면서 좀 더 자세히 알아보자!

(대신 취득세, 양도세 같은 세금 부분은 깊게 파고들면 더 복잡해지니까 오늘은 간단하게만 알아보자. 사실 더 정리하기도 귀찮아 헤헷!)

 

먼저 분양권부터...

분양권은 아파트가 지어지기도 전에 청약 당첨을 통해 얻게 된 것이다.

그렇기 때문에 땅도 없고 건물도 없다. '단순히 새 아파트를 가질 수 있는 권리'만 있는 것이기 때문에 취득세를 낼 필요가 없다.

아무것도 없는 새로운 땅에 새 아파트가 모두 완공되고 나서야 토지와 건물의 소유권을 넘겨받게 되는 것이고, 취득세도 이때 내게 된다.

분양권 > '새 아파트를 가질 수 있다'는 단순한 권리. 토지와 건물에 대한 소유권은 없다. 건물 완공 후 토지+건물에 대한 소유권을 한꺼번에 이전받으면서 취득세를 낸다.

 

하지만 입주권은 재개발 재건축으로 기존 주택이 있는 상태인데 이걸 철거하고 새로운 아파트를 짓는 것이다.

새 아파트를 짓기 위해 기존 건물을 다 부수고 나면 땅만 남게 된다.

내 소유의 건물은 없다. 하지만 토지에 대한 소유권은 남게 된다.

그래서 입주권을 매수 시에는 토지에 대한 취득세를 내고, 아파트가 완공되면 건물에 대한 취득세를 낸다. 총 두 번 내는 것이다.

입주권 > 기존 건물을 철거하고 새 아파트가 올라오기 전까지는 토지에 대한 소유권만 있으니까 입주권을 매수하면 토지에 대한 취득세를 낸다. 건물 완공 후 건물에 대한 취득세를 따로 낸다. 

 

무주택자는 별 관계가 없지만 이미 1 주택자이거나 그 이상 주택을 소유하고 있는 사람에게는 주택수 포함 여부도 중요하다. 왜냐하면 주택수에 포함되냐 안되냐에 따라 취득세와 양도세가 크게 달라지기 때문이다.

일단 결론부터 말하자면 둘 다 주택수에 포함된다. (주택이 없는데 주택수에는 포함되는 마법?!)

분양권의 경우 예전에는 주택수에 포함되지 않아서 세금을 줄일 수 있었는데, 21년도부터 매수하는 분양권의 경우 주택수에 포함되기 때문에 잘 알아보고 결정해야 한다!

그 밖에...

분양권은 청약 당첨으로 얻는 것이라고 했는데, 그럼 청약에 떨어지면 분양권을 가질 수 없는 것일까? ㅠㅠ

그렇지 않다 ㅎㅎ

1. 부동산에 가면 청약 당첨된 사람이 내놓은 분양권이 있다. 흔히 말하는 프리미엄(P)을 주고 사는 것이다.

2. 아파트 분양사무소에 가면 미분양된 물건이나 청약 당첨되었지만 어떤 이유로 계약을 하지 않은 물건들이 있을 것이다. 이렇게 남은 분양권을 사면 된다.

 

분양권은 입주권에 비해 초기 투자금이 적게 든다는 장점이 있다.

청약에 당첨이 되면 맨 처음 계약금 10%을 내고 이후 중도금 60% 잔금 30%를 내게 된다.

그러므로 분양권은 처음 계약금 10%+P 정도만 부담하면 되기 때문에 큰돈이 들지 않는다.

하지만 요즘은 지역에 따라 '분양권 전매 제한'이라는 제도가 있기 때문에 분양권 매매를 하기 전에 잘 알아보아야 한다.

 

입주권은 분양권보다는 초기 투자금이 훨씬 많이 필요하다.

하지만 재건축 재개발 조합원 지위를 갖는 것이기 때문에 새 아파트가 올라오면 그 아파트 일반분양 물량보다 더 좋은 동, 더 좋은 호수를 선점할 수 있고, 일반분양에는 없는 발코니 확장 등의 혜택도 있기 때문에 유리하다.

단점은 아무래도 재개발 재건축이기 때문에 준공까지 시간이 오래 걸리고 예상치 못한 추가분담금이 들 수도 있기 때문에 주의해야 한다.