진짜 쉬운 생애최초 특별공급 조건

요즘 집값이 하도 비싸다 보니 사람들이 좀 더 저렴하게 좋은 집을 가질 수 있는 방법을 찾게 되고, 그러다 보니 자연스레 청약에 관심이 더 많이 가게 되는 것 같다.
그중에서도 '특별공급'을 이용하면 남들보다 더 높은 확률로 당첨될 수 있기 때문에(!) 여기에 해당한다면 꼭 특별공급을 노려보도록 하자 ㅎㅎ

헤헤... 그런데 특별공급이 뭔가요?
특별공급은 '정책적 배려가 필요한 사회계층 중 무주택자의 주택마련을 지원하기 위하여 일반공급과 청약경쟁 없이 주택을 분양받을 수 있도록 하는 제도'이다.
쉽게 설명하면 우리가 일반적으로 넣는 청약(일반공급)의 경우는 불특정 다수를 대상으로 하지만, 특별공급은 특정 자격 조건이 되는 사람만 넣을 수 있는 것이다. 일반공급보다 경쟁이 훨씬 낮으니 당연히 당첨확률도 올라간다!

특별공급의 종류는 생애최초 주택구입, 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양, 이전기관 종사자, 외국인, 기관추천 등이 있는데 여기서 다 설명하긴 너무 많으니 오늘은 '생애최초 주택구입'에 대해서만 알아보도록 하자.

* 생애최초 특별공급

'생애최초 특별공급'은 문자 그대로 내 명의의 집을 한번도 가져본 적이 없는 사람을 위해 마련한 제도이다. 입주자 모집공고일 기준으로 세대원 중 어느 한사람이라도 과거 주택을 소유한 사실이 전혀 없어야 한다.
구입, 상속, 증여, 신축을 했든 등기를 한 번이라도 쳤다면 생애최초 특공 대상자에서 제외된다.
예전엔 결혼을 해야만 생애최초 특공에 도전할 수 있었지만 2021년 11월부터 제도가 개편되어 미혼인 1인 가구도 생애최초 특별공급에 도전할 수 있게 되었다!
내가 생애최초 특별공급으로 청약 넣을 자격이 되는지 아래 표를 보면서 하나씩 살펴보자 ㅎㅎ

* 대상주택

민영주택과 국민주택 둘 다 전용면적 85㎡ 이하 주택에 신청할 수 있다.
(우리가 흔히 아는 34평이 보통 전용면적 84㎡임)

단, 투기과열지구 내 분양가 9억을 초과하는 주택은 생애최초 특공이 없다.

* 공급물량

공급물량은 민영주택은 전체의 10% 이내이고, 국민주택은 25% 이내이다.
국민주택이 아무래도 국가나 지자체에서 서민을 위해 짓는 주택이다보니 특공물량이 좀 더 많다.

* 자격 요건

1. 일단 모든 세대원이 무주택 이어야 한다!

- 주민등록등본에 올라와있는 세대원 전원이 주택이나 분양권을 소유하지 않아야 한다.
- 세대원 중 한 사람이라도 과거에 주택이나 분양권을 소유한 적이 없어야 한다.
- 직계존속(아빠, 엄마)이 60세 이상인 사람은 유주택이더라도 무주택자로 간주한다.
(ex. 내가 아빠 명의로 된 부모님 집에 살고 있다면 원래라면 '유주택 세대원'이지만, 아빠가 60세가 넘으셨다면 나는 '무주택 세대원')
- 형제, 자매, 동거인은 세대원으로 보지 않는다. (ex. 내 형이 집을 갖고 있어도 상관없다. 나는 무주택자)

2. 청약통장 1순위 조건을 갖춰야 한다.
(청약 통장 1순위 조건은 아래 포스팅을 참고)

진짜 쉬운 주택청약 통장 1순위 조건

- 이 말인즉슨 투기과열, 조정대상 지역은 '세대주'만 생애최초 특공에 지원 가능하다는 말이다.
방금 부모님 집에 살고 있는 유주택 세대원이더라도 부모님이 60세가 넘으면 무주택자로 간주된다고 했다. 하지만 투기과열지구, 조정대상지역에서는 '세대주'만 청약통장 1순위이다. 그러므로 내가 '무주택 세대원'이라면 비규제 지역에만 청약 1순위로 생애최초 특공에 지원할 수 있다. (그런데 요즘 투기과열, 조정대상으로 지정 안된 곳이 있나... ㅋㅋ)
- 같은 이유로 투기과열지구, 조정대상 지역은 모든 세대원이 과거 5년 이내에 다른 주택에 청약 당첨된 사실이 없어야 한다.

3. 입주자 모집공고일 현재 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있어야 한다.

- 부부가 따로 살더라도 가족관계 증명서나 혼인증명서로 증명하면 청약 가능하다.
- 이혼해서 배우자가 없더라도 미혼인 자녀가 있으면 청약 가능하다.

4. 혼인 중이 아니거나 자녀가 없는 1인 가구는 '추첨제'로 신청 가능하다.

- 위에서 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있어야 한다고 했다. 하지만 21년 11월부터 제도가 개편되면서 미혼인 사람도 생애최초 특공에 도전할 수 있게 되었다. (하지만 생애최초 특공에서 70% 배정된 우선배정 물량은 받을 수 없고 30% 배정된 '추첨제'로만 가능하다.)
- 그리고 1인 가구 단독세대는 면적 제한이 있는데 60㎡이하 주택에만 청약 신청할 수 있다. 85㎡는 신청 불가하다.

5. 입주자 모집공고일 현재 근로자, 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부해야 한다.

- 5년 연속(ex. 17년~21년)으로 할 필요는 없고, 비연속적으로도 5년 횟수만 채우면 된다. (1년 이내 납부한 기록은 있어야함)
- 입주자 공고일 현재 내가 직장을 퇴사했거나, 자영업을 그만두었더라도 과거 1년 이내 근로자였거나 자영업자였다면 인정된다.
- 직장을 다니지 않거나 하는데 소득이 생긴 경우(ex. 이자소득, 배당소득 같은 금융소득)는 해당되지 않는다.

* 소득 기준

생애최초 특공에는 소득 기준도 있다.
소득 기준으로 물량을 우선 공급하기 때문에 소득이 낮을수록 유리하다.
- 민영 주택 기준으로 생애최초 특공 물량의 50%는 도시근로자 월평균 소득기준 130% 이하에게 우선 공급하고, 나머지 20%는 소득 130~160% 구간의 사람에게 공급한다. 그 외 소득 160%를 초과하는 사람들은 추첨제 30%로 공급한다.
'추첨제'는 말 그대로 아무 조건 보지 않고 추첨을 하는 것이기 때문에 로또랑 같다고 보면 된다 ㅋㅋ
앞선 130% 160% 소득기준 내에서 떨어진 사람들도 패자부활전(?)처럼 추첨제로 몰리기 때문에 당첨되기가 여간 쉬운 게 아니다.
- 소득 160% 초과하더라도 소유한 부동산(건물, 토지 등)이 공시지가 기준 3.3억을 넘으면 추첨제 물량에 청약할 수 없다.

참고로 2021년 도시근로자 월평균 소득은
1인 : 2,991,631원
2인 : 4,562,535원
3인 : 6,240,520원
4인 : 7,094,205원이며,
내 월평균 소득을 보고 싶으면 '국민건강보험'에 들어가면 손쉽게 볼 수 있다. (직장인 기준)
https://www.nhis.or.kr/nhis/index.do

조회 눌러서 나오는 평균 보수월액을 전부 합해서 나누기 12 하면 내 월평균 소득이 나온다 ㅎㅎ
1인 가구 기준으로 봤을 때 1인 도시근로자 월평균 소득 100%는 2,991,631원이니까,
곱하기 1.3 하면 130% 기준인 3,889,120원이 나오고, 1.6 곱하면 160% 기준금액인 4,786,610원이 나온다.

후... 이렇게 생애최초 특별공급조건에 대해 알아보았다.
정리하고 보니 생각보다 자격 요건이 매우 까다롭다...ㅋㅋ

그 외 내가 생애최초 특별공급을 공부하면서 궁금했던 점들...

Q. 같은 아파트에 생애최초 특공과 일반청약을 둘 다 넣을 수 있을까?

> 중복해서 신청가능하다. 하지만 생애최초 특공에서 당첨되었다면 일반공급은 당첨 제외된다.
예를 들어 나같은 1인 가구가 생애최초로 59㎡에 청약 넣고 일반청약은 84㎡로 넣었는데 둘 다 붙으면 생애최초 59㎡ 당첨이고 뒤에 당첨된 84㎡은 탈락되는 것이다. (근데 애초에 둘 다 붙을 확률이.... ㅋㅋ)
(당첨자 발표일이 동일하다면 1인 1건만 넣어야함.  보통 특별공급이 일반 청약보다 먼저 발표되서 상관없을듯?)

Q. 일반 주택청약을 넣을때는 소형 저가주택(공시지가 1.3억 이하)를 갖고 있으면 무주택으로 인정 받을 수 있는데 생애최초도 무주택으로 신청 가능할까?

> 생애최초는 1.3억 이하 소형 저가주택을 가지고 있어도 무주택으로 인정 받지 못한다. 유주택자가 되므로 생초 특공에 청약할 수 없다.

Q. 만약 생애최초 물량이 100세대라고 치자. 내가 소득 기준이 130%이하라서 우선 배정물량 50%인 50세대 안에는 들어갔는데, 이 안에서 100명이 있어서 경쟁이 생기면 어떤 기준으로 선정되는가?

> 우선 배정물량 소득 130%안에 들어왔다면 해당 주택건설지역에 거주하는 사람을 먼저 뽑고, 그 다음부터는 소득이 높고 낮음에 상관없이 추첨제로 선정한다. 탈락한 50명은 남은 추첨제 30% 물량에서 1인 가구 신청자와 소득 기준 초과한 사람들과 경쟁한다.