진짜 쉬운 아파트 리모델링 재건축 차이와 장단점

지난 포스팅에서 '아파트 리모델링'에 대해 알아보았다.

아파트 리모델링이란? 아파트 리모델링 전후사진

뭔가 재건축과 비슷한 거 같기도 하면서 다른 리모델링,

이번 시간에는 재건축과 리모델링의 차이를 더 자세히 구분해보고, 리모델링의 장단점에 대해서도 알아보자!

 

1. 리모델링과 재건축의 차이

1) 법적 근거

리모델링은 다양한 법을 적용받고 있다. 수직증축 리모델링은 '주택법', 용적률 상한은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률', 그리고 건축기준은 '건축법'을 적용받는다.

리모델링 관련 법률들이 복잡한 반면, 재건축은 '도시 및 주거환경 정비법'을 통해 관리를 받고 있다.

그러나 리모델링도 최근 '공동주택 리모델링 특별법'을 발의하여 관련 규정들을 통합하고 절차를 간소화 하려고 노력하고 있다.

 

2) 사업의 시행

재건축은 일단 준공 30년이 지나야 기본 계획 수립이 가능하다. 상당히 긴 시간이다.

거기에 안전진단에서 최소 D등급 이하를 받아야 하는데, 이 안전진단이 점차 강화되고 있는 추세라 통과하기가 쉽지 않은 실정이다.

거기다 조합설립을 위해서는 전체의 3/4 이상, 동별로 절반 이상의 동의를 받아야 한다.

 

반면 리모델링은 준공 15년만 지나면 된다.

안전진단의 경우 수직증축은 B등급 이하, 수평증축은 C등급 이하이며, 조합설립을 위한 동의도 전체의 2/3만 받으면 된다. 나중에 가서 엎어지든 어쨌든 간에 일단 사업을 시작하기에는 재건축보다 훨씬 쉽다는 장점이 있다.

 

3) 용적률과 기부채납

재건축은 용적률의 제한을 받는다.

용적률 상한선이 가장 높은 곳이 3종 일반주거지역인데 서울시 기준 250%이다.

그럼 만약 3종 일반주거지역에 있는 기존 아파트 용적률이 230%인데 재건축하면 20% 밖에 더 못쓰는 것이다.

그런데 '기부채납'이라고 부지의 일정 부분을 공공시설물 (도로, 공원, 녹지) 형태로 국가나 지자체에 무상 제공하면 용적률을 300% 까지 완화시켜준다. 이렇게 내 땅을 기부해야지 용적률을 올릴 수 있는 것이다.

반면 리모델링은 기부채납이 필요없다.

기부채납 없이 용적률을 전용면적 기준 85㎡이상은 30%, 85㎡미만은 40% 더 늘릴 수 있다.

수직증축은 15층 이상은 최대 3개 층, 14층 이하는 최대 2개 층까지 가능하다.

가구수도 기존 대비 최대 15%까지 증가시킬 수 있다. 이만큼 일반분양을 더 받아서 사업성을 높일 수 있겠다.

 

4) 각종 규제

투기과열지구 내 아파트를 조합설립 이후에 매수하면 조합원이 될 수 없으며 현금청산당한다.

또 재건축 아파트는 의무적으로 임대주택을 지어야 한다.

(지역마다 다른데 서울은 최소 10% 이상이고 다른 지역은 최소 5% 이상으로 알고 있음.)

가장 치명적인 건 바로 재건축 초과이익환수제도(재초환)이다.

재건축하면서 조합원이 얻은 이익이 3,000만 원을 넘기면 그 초과액의 최고 50%를 환수하는 제도이다.

이런 각종 규제 때문에 재건축 사업을 진행하기가 정말 힘들어졌다.

하지만 아파트 리모델링은 이런 규제들이 해당되지 않기 때문에 사업을 진행하기 훨씬 수월하다.

 

2. 리모델링의 장단점

일단 리모델링에 대한 설명과 장점에 대해 정말 잘 만들어 놓은 영상이 있어서 공유부터.

무슨 군대 정훈교육시간에나 볼법한(?) 영상 퀄리티인데, 이거 보고 나면 리모델링 겁나 이해 잘됨ㅋㅋㅋ 강추!!

* 리모델링의 장점

위에 설명한 재건축과 리모델링의 차이점이 리모델링의 장점이 되겠다.

1) 빠른 진행속도

허가 연한 15년만 지나면 사업을 진행할 수 있다.

 

2) 낮은 안전진단 기준

수직증축 B등급, 수평증축 C등급만 받으면 진행 가능

 

3) 더 쾌적한 환경에서 살 수 있다

기존의 낡은 아파트에서 현대적인 외관을 갖춘 아름다운 아파트로 변신할 수 있다.

또 심각했던 주차난도 지하주차장 건설로 상당 부분 해소할 수 있고, 그동안 누릴 수 없었던 각종 커뮤니티 시설도 가질 수 있다 ㅎㅎ

 

4) 증축으로 더 넓어진 내집을 가질 수 있다

출처 : https://www.youtube.com/watch?v=OKLcny-WHgo

- 수평증축 : 아파트를 앞뒤로 늘려서 증축하는 방식. 보통 복도식 아파트에서 복도 부분을 없애 증축을 한다.

- 수직증축 : 원래 층수에서 위로 몇 개 층을 더 올리는 방식. 15층 이상은 3개 층 까지, 14층 이하는 2개 층까지 증축 가능하다.

- 별동증축 : 기존 아파트 옆에 추가로 건물을 더 짓는 방식

 

5) 재건축의 각종 규제로부터 자유롭다

재초환, 임대주택 의무, 거래제한이 없어서 좋다.

 

* 리모델링의 단점

이전 포스팅부터 해왔던 이야기들은 모두 리모델링의 장점에 초점이 맞춰져 있었다.

이제 장밋빛 전망은 뒤로하고 단점을 알아보자 ㅋ.ㅋ

 

1) 구조적인 한계

재건축과는 달리 기존 건물을 살려둔 채로 지어야 하기 때문에 건물을 재배치할 수 없다는 단점이 있다.

위 그림을 보면 기존 'ㄷ'자 모양의 단지 배치에서 별동증축을 하여 'ㅁ'자 모양이 되었는데, 이렇게 되면 통풍과 일조도 잘 안되고 답답한 단지 배치가 된다.

건폐율 지존 홍콩 구룡성채. 출처 : https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Kowloon_Walled_City.jpg

거기다가 수평증축까지 했으니 건폐율이 올라가고 아파트가 뚱뚱해진다. 그만큼 동간 간격이 좁아져서 쾌적성 측면이나 사생활 보호 측면에서  많이 아쉬울 수밖에 없다.

 

2) 기형적인 내부구조

아파트 건물 뿐만 아니라 집 내부 구조도 문제. 기존 건축물의 내부 구조를 활용해서 증축을 해야 한다.

집 내부에는 '내력벽'이라는 게 있는데 이걸 무너트리긴 힘들다. 왜냐하면 내력벽은 건물의 하중을 견디기 위해 만든 중요한 벽인데, 이걸 철거하면 안정성이 많이 떨어질 것이기 때문이다.

그래서 옆으로는 확장시키기 어렵고(옆 호실 벽을 허물어서 가로로 길게 구조를 뽑을 수도 있지만 그런 세대는 제한적), 앞뒤로만 길어져서 동굴 같은 구조의 내부 구조를 가질 수밖에 없다. 안 그래도 요즘은 해가 잘 드는 발코니가 있는 쪽으로 방을 쭈욱 배치하는 4베이 구조가 유행인데, 리모델링은 옆으로 늘릴 수 없으니 이런 구조를 뽑긴 힘들 것이다.

(43평 리모델링 아파트 vs 34평 신축 중에 고르라면 난 후자를 택하겠음 ㅋㅋ)

위아래로 길쭉한 동굴구조

구조도 구조지만 오래된 내력벽을 살려두고 만든 아파트가 과연 안전할지도 의문... 공사할때 보강 작업이 들어가기 때문에 오히려 더 튼튼해진다고 하는데 그래도 찝찝한 건 나만 그런 건가...

 

3) 층고가 낮아져서 답답함

아주 옛날 집이라면 기존 천장에 스프링클러 같은 화재를 대비하기 위한 시설도 새로 설치해야 하고, 바닥에는 층간 소음을 방지하기 위해 층간소음 제도 넣어야 할 수 있다. 10cm 정도 낮아진다고 하는데, 층고가 낮아지면 집이 아주 답답해 보일 것이다.

(요즘은 공사 기법의 발달로 스프링클러를 가쪽으로 둘러 설치하여 층고가 낮아지는 단점을 많이 보완한다고 한다.)

 

4) 안전성 문제

재건축은 기존 아파트를 다 때려 부시고 새로 만드는 것이기 때문에 그냥 새 아파트라 보면 된다. 최신의 설계, 최신의 공법을 적용했기 때문에 안전할 것이다. 하지만 리모델링은 아직 검증이 충분히 되지 않았다. 기존 아파트 골격을 그대로 살려두고 만든 아파트가 안전한 지에 대한 의문은 리모델링 사업에 항상 따라다니는 문제이다.

그런 일이 있으면 절대 안 되겠지만, 만에 하나 리모델링을 하면서 안전에 대한 문제가 생긴다면 전국의 리모델링 사업은 그날로 올스톱...

 

5) 리모델링 사업의 실패

가장 중요한 것! 리모델링 사업을 추진한다고 해서 무조건 되는게 아니라는 것이다.

리모델링 초기 단계에 설계업체에서 만들어준 멋진 외관과 평면도, 생각보다 낮은 예상 분담금을 보고 나면 조합도 설립되고 시공사도 선정되고 막 진행이 엄청 잘 되는 것 같다. 이대로만 진행된다면 문제가 없을 것이다.

문제는 사업 초기 보았던 평면도와 분담금은 나중에 완전히 달라질 수 있다는 것이다.

만약 처음에는 예상 분담금이 1.5억이라고 했는데, 나중에 사업이 진행되면서 최종 분담금이 3억이라고 한다면 동의할 사람이 얼마나 될까? 특히 기존에 거주하던 입주민들은 "에이 지금도 잘 살고 있는데... 그냥 때려쳐!" 할 것이다.

그 때 되면 리모델링 기대감으로 집값을 엄청 띄워놓은 투기꾼들은 다 도망가고 없을 것이고... 피해는 남은 사람들이 지게 되겠지.

요즘 집값을 올리기 위해 너도나도 리모델링 플래카드를 걸어놓는데, 그 중에서 과연 몇 군데가 될 수 있겠는가?

이게 사업성이 좋다고만 해서 끝날 문제도 아니다. 시에서도 허가를 쉽게 내주지 않을 수 있다.왜냐하면 시 입장에서는 리모델링을 전부 허가해주게 되면 나중에 그 많은 사람들이 이주하면서 전세대란이 일어날게 뻔하기 때문이다.

그러니 내 아파트, 혹은 내가 투자하려는 아파트가 정말 리모델링이 될 수 있는지 '객관적'으로 판단해보자.

출처 : 더샵

이렇게 보완할 점이 많이 있는 리모델링이지만, 결국 미래에는 리모델링도 재건축만큼이나 많이 하게 되지 않을까?

- 70~80년대 아파트들이 재건축되고 있고, 여기서 세월이 더 지나면 재건축이 힘든 용적률 꽉꽉채운 90년대 아파트들의 차례이다. 이때부터 재건축에서 리모델링으로 대세가 넘어오지 않을까.

- 처음에는 사람들이 긴가민가 하겠지만, 가시적인 성과가 나오는 대단지 리모델링 아파트가 나오기 시작하면 그때부터는 너도나도 리모델링을 하려 할것이고 리모델링의 대유행 시기가 오지 않을까.

- 그러다 결국 리모델링도 재건축처럼 규제가 생기려나? 예를 들어 '리모델링 초과이익환수제' 같은 거... ㅋㅋ

 

멋지고 깨끗한 새 집에서 살고 싶은건 당연한 욕구이다. 내 아파트가 재건축 사업성이 나오지 않는다면 차선책으로 리모델링을 선택 할 수 있다.아직은 조금 부족한 리모델링이지만, 리모델링 성공사례가 나올수록 그에 맞는 건축 공법도 발전 할 것이고 관련 규정도 현실성 있게 변화할 것이다. 그렇게 된다면 리모델링도 재건축 못지 않은 새 집의 느낌을 충분히 누릴 수 있을거라고 생각한다.다만 요즘은 리모델링 기대감으로 가격이 고평가된 아파트들이 많이 있다. 그만큼 옥석가리기가 중요한 시기이므로 리모델링 아파트를 구매하려 한다면 신중히 선택하도록 하자.