진짜 쉬운 재건축 재개발 차이

잉? 재건축이랑 재개발 같은말아니었나요?!!

응~ 아니야~

 

사실 주변에서도 아파트 재건축을 이야기할 때 재건축과 재개발 단어를 혼용해서 말하는 사람들이 많다.

하지만 재건축과 재개발은 엄연히 다른 것임.

오늘은 재건축과 재개발의 차이에 대해 알아보자 ㅎㅎ

 

1. 재건축

정비기반시설 양호한 곳은 재건축

 

재건축, 재개발을 이야기할때 꼭 등장하는 것이 '정비기반시설'이다.

정비기반시설이란 우리가 살아가는데 필요한 도로, 상하수도, 주차장, 공원, 하천 같은 시설들과 안전과 직결된 소방시설, 비상대피시설, 가스공급시설 등을 말한다. 

 

출처 : HDC 현대산업개발

 

재건축은 동네에 도로도 잘 닦여있고, 주변에 공원도 있고 잘되어있는데 건축물이 노후되어서 새로 짓는 사업이다.

주변 동네 환경은 다 괜찮은데 아파트가 오래돼서 건물에 금이 가있고 수도관이 부식돼서 녹물이 나오는 등 위험하다는 이유로 새로 짓는 것이다.

재건축은 꼭 공동주택(아파트)만 대상으로 하는 건 아니다. 단독주택 재건축 사업도 있다.

그런데 정비기반시설은 잘 갖춰져 있는데 단지 건물만 노후된 경우가 주로 아파트 단지이기 때문에 사람들이 아파트 단지를 새로 짓는 걸 재건축이라 생각한다.

 

재건축은 민간사업성격이 강하다.

 

2. 재개발

정비기반시설 열악한 곳은 재개발

 

우측사진 출처 : 아이에스동서

 

재개발은 재건축과는 다르게 정비기반시설 자체가 열악한 곳을 새로 짓는 사업이다.

쉽게 생각해서 달동네(?) 같은 곳을 떠올려보면 되겠다.

건물만 오래된 게 아니라 동네 자체가 오래돼서 집 앞 골목이 아스팔트도 아닌 세멘바닥(?)이고, 골목이 너무 좁아서 소방차나 구급차가 들어오지도 못하고, 여름에 장마 오면 맨날 물에 잠기고 하는 등 안전하고 편리하게 살기 어려운 지역이 재개발 대상이다. 이런 지역을 싹 갈아엎은 다음에 정비기반시설도 새로 만들고 아파트도 올리는 것이다.

 

재개발은 공공사업성격이 강하다.

이제 여러분은 재건축과 재개발의 차이를 제대로 알았으니 단어를 혼용해서 사용하는 일은 없을 것이다 ㅎㅎ

정비기반시설이 양호한데 건축물만 낡았으면 재건축.

정비기반시설까지 모두 열악하면 재개발.

여기서 좀 더 깊게 파고들면 둘의 차이가 더 많다. 몇 가지만 더 알아보자.

 

1. 안전진단

재개발은 안전진단을 안 받아도 된다. 하지만 재건축은 안전진단을 받아야 한다.

안전진단이란 건축물이 노후, 불량해서 얼마나 위험한지 조사해서 재건축을 할지 말지 정하는 작업이다.

A~E 등급까지 있는데 A~C등급은 재건축 안한다.

E등급을 받으면 건축물이 불량하다 판단되서 즉시 재건축을 실시할 수 있다.
D등급은 조건부 재건축 판정이다.
예전에는 D만 받아도 E등급처럼 바로 재건축해줬는데 요즘은 잘 안된다고 한다.

 

2. 조합원 자격

재건축은 구역 내 토지와 건물을 동시에 소유해야 조합원 자격이 생긴다.

재개발은 토지나 건축물 중 한 개의 소유권만 가져도 조합원 자격이 생긴다.

 

3. 재건축 초과이익환수제

재개발은 해당 없음.

재건축은 아파트 시세가 오르는 등 해서 조합원 평균 3,000만 원 이상 개발 이익을 얻으면 이익의 최고 50%를 국가에 반납해야 한다 ㅠㅠ

 

몇 가지만 알아봤는데 이렇게 보면 안전진단도 필요 없고, 소유권 한 개만 가져도 되고, 초과이익환수제도 없는 재개발이 재건축보다 훨씬 좋아 보인다. 하지만 재개발도 리스크가 크다.

 

일단 재개발은 해당 사업이 원활히 이루어질지 예측하기도 어렵고, 투자 수익도 예측하기 어렵다.

왜냐하면 재건축은 같은 자리에 건물만 부순다음 새로 올리면 되지만, 재개발은 온갖 주택, 빌라, 상가들이 있고 서로 크기도 감정평가액도 달라서 이해관계가 아주 복잡하게 얽혀있다. 

그래서 사업 진행 속도가 느리고, 계속 사업이 늘어지다보면 그만큼 사업비가 더 많이 들어갈 수 있다.

 

또 재개발은 재건축에 비해 기부채납 비율도 크다.

'기부채납'이 뭐냐면 아까 재개발 지역은 도로, 공원, 상하수도 같은 정비기반시설이 제대로 갖추어지지 않은 곳이라고 했다.
재개발 사업을 진행하면서 예전보다 더 넓은 도로도 닦아야 하고, 공원도 새로 만드는 등 기존보다 정비기반시설들을 위한 공간이 더 많이 필요해진다.

근데 이런 정비기반시설들은 당연히 개인이 가질 수 없고 국가(지자체)의 것이다. 그러면서도 정비기반시설들을 위한 땅은 원래 조합원들의 것이니까 결국 조합원들이 국가에 기부를 해줘야 한다.

재건축은 원래 정비기반시설이 양호한 곳이니까 기부채납 비율이 적지만, 재개발은 새로운 정비기반시설들을 위해 많은 기부채납을 해야 한다.

 

이렇게 단순히 용어만 다른 게 아니라 실제 투자의 관점으로 재건축과 재개발을 바라본다면 더 많은 차이점들이 보인다.

비교적 큰돈과 긴 시간이 들어가는 재건축 재개발 투자인 만큼 둘의 기본적인 차이점들을 잘 숙지한 다음 투자를 진행해야 할 것이다.

 

 

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