부린이를 위한 등기부등본 보는법

부동산에 가서 전세나 매매를 할 때 꼭 보는 것이 등기부등본이다.
시작하기 앞서 자기가 갖고있는 등기부등본을 가져와서 같이 보면서 하면 더 많은 도움이 될 것이다.
등기부 등본이 없다면 발급해서 볼 수 있다. 법원에서 발급해도 되고 인터넷 등기소를 이용해도 된다.

등기부등본이란, 부동산(ex. 아파트)이 생겨났을 때부터 지금까지의 기록이 모두 적혀있는 족보 같은 것이다.
여기에 우리집의 소재지, 면적, 소유자, 대출 현황 등 사실관계와 권리관계가 모두 기재되어있다.

등기부등본의 종류는 3가지가 있다.
1. 토지등기부
2. 건물등기부
3. 집합건물등기부

우리나라는 토지와 건물을 별개의 소유권으로 본다.
그래서 만약 우리집이 단독주택이라면 토지등기부와 건물등기부 2개가 있다.
하지만 집합건물(ex. 아파트, 빌라, 다세대, 오피스텔 등)은 집합건물등기부 1개만 있다. 토지와 건물이 하나로 되어있다.

이제 등기부등본이 뭔지 알았으니 한번 살펴보도록 하자 ㅎㅎ
크게 표제부, 갑구, 을구 3가지로 나뉜다.

1. 표제부
부동산의 소재, 지목(용도), 면적, 건축 시점, 건물 구조, 층수 등이 나와있는 곳이다.
토지의 분할이나 지목변경, 건물구조 변경이나 증축 등 변경사항도 여기에 기록된다.
집합건물(ex. 아파트) 등기부등본은 표제부가 2개 있다.
첫 번째 표제부는 <1동의 건물의 표시>, 두 번째 표제부는 <전유부분의 건물의 표시>이다.

- 1동의 건물의 표시: 1동 건물 전체에 대한 면적, 전체 층수와 층별 면적, 건물 전체의 대지권 정보가 있다.

- 전유부분의 건물의 표시: 건물 전체 중 세대별, 특정 호실에 대한 내용이 있다. 해당 집주인이 실제 소유한 집의 층수, 호수, 면적, 전용면적, 대지권 비율 등이 나와있다.
즉, 내가 105동 1501호에 살고 있으면 1501호에 대한 내용이 적혀있는 것이다.

<표제부 체크리스트>
내가 전세 또는 매매하려는 부동산의 주소가 등기부등본 표제부에 적혀있는 주소와 동일한지 확인해야 한다.
잘못된 지번 또는 동, 호수로 임대차 계약을 맺으면 임대차보호법을 적용받을 수 없다.

2. 갑구
누가 이 집의 주인인지 알고 싶다면 '갑구'를 보면 된다.
갑구에는 소유권 변동과 관련된 모든 내용이 나와있다. 소유권이 어떤 이유로 누구에게 이전되었는지, 2인 이상의 소유자가 있을 때는 각 소유자의 지분 규모가 나온다. 요즘은 부부 공동명의가 흔해서 자주 볼 수 있다.
또 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매 기입등기 등이 기재된다.

<갑구 체크리스트>
1. 내가 전세 또는 매매하려는 부동산 주인의 명의와 계약할 때 입금하는 계좌번호의 명의가 같은지 확인해야 한다.
2. 갑구에 (가)압류, 가등기 등이 표기된 경우를 조심해야 한다.
(가)압류가 있으면 부동산을 처분당할 수 있다. 따라서 이런 문제가 해결된 뒤에 전세에 들어가거나 매수해야 한다.
가등기는 부동산을 매매하기 전에 미리 등기해놓는 걸 말한다. 내가 지금 매수하더라도, 앞에 가등기해놓은 사람이 이 집 자기 집이라고 주장하면 어쩔 수 없이 빼앗기게 된다.
갑구에 보전처분, 가처분 등이 기재되어있는 부동산은 거래하지 않는 게 안전하다!

3. 을구
소유권 이외의 권리가 기재되어 있는 곳이다.
보통은 아래 그림처럼 대출에 관련된 내용이 많다.

등기목적에 '근저당권설정'이라고 적혀있고, 권리자 및 기타 사항에 채권최고액 36,000,000원이라고 표시되어 있다.
이 집은 은행에 3,600만 원이 저당 잡혀있다는 뜻이다.
채권최고액은 보통 빌린 금액의 120~130%로 설정한다.
그러므로 이 집주인은 은행에서 3,000만 원을 빌린 것을 알 수 있다.
전세 계약할 때 이 근저당권설정 부분을 잘 보아야 한다.
만약 집주인이 은행에 빌린 돈을 못 갚으면 이 부동산은 경매로 넘어가고 세입자는 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수도 있다. 왜냐하면 내가 전세 계약하고 전입신고, 확정일자 받은 날짜보다 근저당권 설정 날짜가 빠르므로 은행이 1순위, 내가 2순위가 되어 나중에 경매로 이 집이 팔려도 은행이 먼저 돈을 받아가고 남은 돈으로 내 전세보증금을 돌려받게 되기 때문이다. '주택임차권등기명령'이라는 내용이 있어도 계약하면 안 된다.집주인에게 보증금을 못 돌려받은 대항력 있는 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 설정해둔 것이다.

그렇다고 근저당권설정 부분을 너무 민감하게 받아들이지 않아도 된다.
갑구에 나와있는 가압류, 가처분 등과는 달리 근저당권설정은 집주인이 자기 집을 담보로 대출을 한 것이다. 즉 우리가 집 살 때 흔히들 하는 '주택담보대출'을 말하는 것이다.
이런 집을 거래할 때는 내가 보낸 잔금으로 즉시 대출을 상환하는 조건으로 계약하면 된다.
잔금 날 법무사와 같이 가서 대출상환도 하고 말소 업무와 등기업무까지 하면 된다.

<을구 체크리스트>
1. 총 대출금액을 확인해본다.
2. 시세 대비 대출이 너무 많은 부동산은 피한다.
3. 전세의 경우 근저당권을 없애준다는 조건으로 계약을 맺도록 한다.

부동산 계약을 몇 번해본 어른들은 잘 알겠지만 우리 같은 사회초년생들은 등기부등본이 처음이라 어려워 보일 수 있다.
하지만 앞으로 직장을 얻어 전셋집도 구하고, 가정을 꾸려서 집을 매수할 때 꼭 보는게 이녀석이니까 알아야만 한다.
거래를 할때 등기부등본상 웬만한 위험사항들은 부동산 소장님이 알려주신다. 하지만 사람 일이라는 게 어찌 될지 알 수 없는 것이므로...ㅎㅎ
마지막으로 등기부등본상 진짜 기본으로 챙겨야 할 것!
1. 내가 계약하려는 부동산 주소와 등기부등본 주소가 일치하는지 확인한다.
2. 부동산에서 보여주는 등기부등본이 오늘 발급한 것인지 확인한다. (하루 사이에 등기부등본 내용이 바뀔 수 있다.)
3. 등기부등본에 빠진 페이지가 없는지 확인한다. (불리한 내용이 기재된 페이지를 쏙 빼고 보여줄 수도 있다. 등기부등본 페이지는 1/3 이런 식으로 되어있으므로 빠진 페이지도 확인 가능하다.)

재수 없어서 나쁜 집주인을 만나면 계약시점부터 잔금 치르는 날까지의 텀 사이에 가압류, 가처분등 새로운 권리관계가 기재되어 있을 수 있다. 그러니 계약금 넣을 때,잔금 치를 때 등기부등본을 한번 더 확인해보고 송금하도록 해야 한다.