재건축 사업성 분석법

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나는 부동산의 '부'자도 모르는 부린이 주제에 한때 재건축에 관심을 가진적이 있다 ㅋㅋ

33년 된 아파트였는데 당시 2억이 좀 넘었었다. 2억 아래로 내려오면 바로 매수하려고 대기하고 있었는데 스멀스멀 오르더니 지금은 4억이 넘는다. (젠장! 그냥살걸ㅠㅠ)

아무튼 아무것도 모르는 상태에서 재건축 투자를 하는 것도 아니다 싶어서 서점에서 책을 한 권 샀는데, 열정이 넘쳐라는 작가의 '한 권으로 끝내는 돈 되는 재건축 재개발'이라는 책이다. (좋은 책임 추천. 광고 아님)

이 책에는 재건축, 재개발 지역을 투자하는 데 있어 여러 가지 방법과 지표들이 나오는데 그중에서도 제일 인상 깊었던 지표가 바로 '세대당 평균 대지지분'이라는 것이다.

처음 이 지표를 알게 되었을 때는 혼자 대단한 걸 알게 된 것 같아 막 두근두근 했는데 나중에 알고 보니 재건축에 관심 있는 사람들은 다들 알고 있는 것이어서 실망ㅋㅋ

세대당 평균 대지지분은 구하는 공식도 간단하다. 아파트 단지의 총 대지면적에 세대수를 나누면 끝이다.

이걸 계산하면 재건축 사업장에서 조합원 세대가 가지고 있는 대지지분의 평균값이 나올 것이다.

이 값이 클수록 일반분양이 많아질 것이고, 일반분양이 많아지면 그만큼 내 분담금이 줄어드니까 사업성이 좋아진다.

물론 이 지표 하나만 가지고 재건축 사업성을 분석하기에는 무리가 있겠지만, 그래도 쉽고 빠르게 써먹을 수 있어 좋다.

또 세대당 평균 대지지분의 장점 중 하나가 '용적률의 함정'을 보완해준다는 것이다.

보통 재건축 아파트를 볼 때 무조건 용적률만 낮으면 좋다고 생각하는 사람들이 많다.

물론 용적률이 낮으면 좋다. 하지만 용적률은 낮은데 소형 평수 위주로 이루어진 아파트라면 이야기가 달라진다.

이런 아파트는 세대당 가지고 있는 대지지분이 낮아서 일반분양 물량이 많이 안 나온다. 즉 사업성이 안 좋다.

내가 관심 있는 아파트를 예로 들어보자.

A아파트는 작년에 내가 투자하려다 안 한 아파트이고, B아파트는 우리 동네에서 재건축 아파트로 가장 유명하고 가장 비싼 아파트이다. 서울에 살아본 적이 없어 비유가 적절할진 모르겠지만 마치 은마아파트 같은 곳임ㅋㅋ

아무튼 A아파트와 B아파트의 용적률을 먼저 보자.

용적률만 보면 두 아파트가 거의 같다. 이것만 보고 '아 사업성이 비슷하네 싼 걸로 투자하면 되겠다' 이러면 손해를 봤을 수도 있다.

하지만 나는 세대당 평균 대지지분이라는 무기를 하나 더 장착했다 ㅋㅋ

각 아파트의 대지면적을 알아낸다음 세대수로 나누어 주기만 하면 된다.

그러면 두 아파트의 차이가 확연히 드러난다.

(책에서 저자는 경험상 세대당 평균 대지지분이 15평 이상은 되어야 어느 정도 수익성이 나온다고 판단한다고 함.)

아까 용적률은 낮은데 소형 평수 위주 아파트면 세대당 평균 대지지분이 낮아 일반분양 물량이 안 나와서 사업성이 안 좋다고 했다. 실제 A아파트가 이런 경우이다. A아파트는 전 세대가 소형평수로 이루어져 있다.

반면 B아파트는 대형 평수도 많이 있다. (제일 큰 평수가 57평임 ㄷㄷ) 이렇게 중대형이 많은 아파트는 재건축 후에 중소평형을 많이 지어서 사업성을 최대화할 수 있다.

용적률 + 세대당 평균 대지지분 경우의 수를 따져보자.

(용적률은 낮으면 좋고, 세대당 평균 대지지분은 높으면 좋다.)

1. 용적률↑ 세대당 평균대지지분↓ : 사업성 가장 나쁨. (응 재건축 안돼~ 돌아가~)

2. 용적률↓ 세대당 평균대지지분↓ : 사업성 나쁨. (기존 평형이 소형으로 구성됨. 위의 A아파트 같은 경우.)

3. 용적률↑ 세대당 평균대지지분↑ : 사업성 좋음. (용적률은 높지만, 재건축할 때 중소형 많이 만들어서 일반분양 늘리면 사업성 좋아짐.)

4. 용적률↓ 세대당 평균대지지분↑ : 사업성 가장 좋음. (중소형으로 구성해서 일반분양 물량 늘리고 용적률까지 올리면 최고. 위의 B아파트 같은 경우.)

재건축 아파트에 관심이 있다면 용적률만 보지 말고 꼭 세대당 평균 대지지분까지 같이 구해보도록 하자!

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