부동산 하락 신호 예측하기

www.youtube.com/watch?v=RoCHA5iCXyY

 

가끔 챙겨보는 신사임당님 유튜브 채널에서 '부동산 하락 예측하는 2가지 지표'라는 재밌는 영상이 있어서 정리해보았다.

아파트를 살때 긴 호흡으로 바라보아야 한다. 멀리 볼때 도움이 될 지표 2가지가 있는데, 그게 바로 미분양과 인허가 물량이다.

 

1. 미분양

여러분은 새집이 좋은가 헌 집이 좋은가?

당연히 새집이 좋다.

사람들은 새것을 좋아하는 특성이 있다.

 

미분양은 분양시점에 분양이 안된 것을 말한다.

사람들이 그렇게 좋아하는 새집인데 안 팔려서 물량이 쌓인다?! = 집값이 하락한다.

(새집조차 안팔리는데 헌 집은... 말해 뭐해 ㅋㅋ)

 

뉴스 기사에 '미분양이 쌓여있다...', '주택거래 올스톱...', '비관적...' 등 이런 워딩이 보인다 = 이때가 매수 기회

 

2021년 4월 현재 미분양은 거의 없다.

이 말은 사람들이 여전히 새 아파트를 사고 싶어한다는 것이다.

 

사람들은 새것을 좋아한다.

미분양 물량이 구축보다 먼저 줄어든다.

미분양 물량이 줄어든다는 것은 시장이 좋아진다는 것. 매수심리가 살아나고 있다는 것.

너도나도 새아파트를 사려니까 새아파트 가격은 올라간다.

새 아파트 가격이 너무 비싸지면 그다음 사람들은 꿩 대신 닭이라고 준신축(10~20년)을 산다.

준신축도 가격이 올라가면 나머지 사람들은 구축을 산다.

구축을 왜사? 하지만 구축이라도 산다.

왜냐하면 내 월급은 아파트 가격 올라가는 것만큼 못 올라가니까... 

 

두 번째 인허가 물량이 개인적으로 많은 도움이 되었음.

'국가통계포털'이라는 좋은 사이트를 알게 되었다.

2. 인허가 물량

아파트 건설 인허가가 나면 통상적으로 1년 정도 뒤에 분양을 한다.

분양하고 2년~2년 반 뒤에 입주를 한다.

그러므로 인허가 물량은 3~4년 뒤 공급을 예측할 수 있는 아주 좋은 지표다.

이 지표를 어떻게 알 수 있냐면,

 

1. '국가통계포털 KOSIS'에 접속한다.

kosis.kr/index/index.do

KOSIS 국가통계포털

2. 검색창에 '부문별 주택건설 인허가 실적'이라고 검색한다.

3. 보고 싶은 지표를 선택해서 차트를 만든다.

신사임당 유튜브 영상에서는 미리 가공한 상태(?)의 차트를 가져와서 내가 사이트에서 직접 보려니까 뭐가 뭔지 몰라서 당황스러웠는데, 이것저것 클릭하다 보니 알게 됨 ㅋㅋ 

아래 차트에서는 전국과 수도권 주택건설 인허가 실적을 볼 수 있다.

구분명 > 총계만 선택

부문명 > 총계만 선택,

시도별 > 전국, 수도권

시점 > 전체

 

이 차트를 보고 알 수 있는 것.

15년 이후 인허가가 급속도로 줄었다. 아파트 물량은 인허가 3~4년 후에 나온다.

지금이 21년이니까 16년, 17년에 인허가를 줄이지 않고 계속 추세를 이어갔다면 지금도 물량아 많았을 거라는 뜻이다.

인허가는 지금도 추세적으로 계속 줄고 있다... (아파트 가격은 한동안 계속 오를까? 흑흑)

 

인허가 물량은 한해만 잠깐 반짝 많아져도 안된다.

그러면 역전세 잠깐 났다가 매매가를 끌어내리는 영향을 주기도 전에 물량이 다 소화되어버린다.

 

눈 앞에 있는 것보다 좀 더 멀리 의사결정을 하는 방법.

1. 미분양 아파트

2. 인허가 실적

 

끝!