부동산 초보를 위한 아파트 청약 비용과 절차

누구나 살고 싶어 하는 집, 이를테면 교통 좋고 주변 인프라 편리하고 직장 가깝고 학군 좋고 등등... 이런 곳에 청약 당첨되기는 정말 하늘의 별 따기이다.
하지만 이런 아파트에 내가 당첨 되었다고 생각해보자! (상상만 해도 기분 좋군ㅎㅎㅎ)
아파트 청약 당첨부터 입주까지 어려울 것 같지만 크게 보면 되게 간단하다.

1. 청약 당첨 > 2. 계약금 납부 > 3. 중도금 대출 > 4. 잔금 납부 > 5. 입주

1. 아파트 청약 당첨.
(1) 청약통장 가입하기.
청약 통장이란, 새 아파트를 분양받기 위해 청약할 수 있는 자격을 얻기 위한 통장이다.
가까운 은행에 가서 "청약통장 만들러 왔어요"하면 만들어준다.
처음 입사해서 돈을 벌기 시작했다면 청약통장부터 당장 만들도록 하자.
왜냐하면 '청년우대형 주택청약'이라는 게 있는데 이게 일반 청약통장보다 더 혜택이 많다.

(2) 아파트 분양 신청하기.
청약홈 사이트에 들어가면 청약일정을 볼 수 있고 여기서 청약신청도 할 수 있다.
원하던 아파트의 청약 일정이 나오면 모델하우스가 오픈을 한다.
그럼 거기서 아파트 조감도도 보고 모델하우스 구경도 해보고 돌아다니다 보면 상담 장소가 있다.
거기서 상담을 받으면 내 청약조건과 대출조건을 친절히 알려주신다.
그리고 맘에 든다면 청약일자에 청약홈 사이트에서 청약 신청하면 된다!

(3) 청약에 당첨되기(?)
일단 청약은 가점제와 추첨제가 있다. 추첨제는 말 그대로 뽑기 방식이다.
가점제는 부양가족수, 무주택기간, 청약통장 가입기간에 따라 가점을 매기는 방식으로, 청약 신청한 사람들 중에서 가점이 높은 사람 순서대로 당첨되는 방식이다.
수도권 공공택지지구 및 투기과열지구는 전용면적 85㎡ (흔히들 말하는 34평) 이하는 100% 가점제이다. 85㎡ 초과부터는 가점제 50%, 추첨제 50%로 이루어진다.

아무튼 이렇게 힘든 경쟁을 뚫고 내가 원하던 아파트 청약에 당첨되었다고 가정해보자!
그리고 이 아파트 가격은 5억 원이다.
헉! 전 5억 원은커녕 1억 원도 없는대요!?!?
괜찮다. 다~ 대출로 진행되는 것이다 ㅋㅋ (당연히 어느 정도 내 돈이 있어야 한다.)
아파트가 지어지는대는 보통 2년 반~3년이 걸린다. 그동안 열심히 돈을 모아야 한다!

아파트 구입을 위한 돈을 지불하는 절차는 3단계로 되어있다.
계약금 납부 > 중도금 대출 > 잔금 납부
보통 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 이렇게 진행된다.
아파트마다 디테일한 부분은 조금씩 다르긴 한데 (예를 들어 계약금이 20% 라던지) 대부분 이런 형태라 보면 된다.

2. 계약금 납부 (10%)
청약에 당첨되고 나서 "이 아파트 살게요" 하고 계약서를 작성한다. 그때 계약금을 낸다.
아파트 가격 5억 원 중 10%인 5천만 원이 필요한데 이건 자납, 즉 내 돈으로 내야 한다.
그러니 열심히 돈을 모으고 불리도록 하자ㅎㅎ

3. 중도금 대출 (60%)
중도금은 건설사에서 아파트를 짓기 위해 필요한 돈을 은행과 협약해서 계약한 사람들에게 대출해주는 것이다.
주택도시보증공사와 한국주택금융공사가 보증을 해주고, 은행에서 그 보증서로 대출을 해준다.
신용불량자만 아니면 거의 대출해주니까 걱정 안 해도 된다.
중도금은 회차별로 납입하는데, 보통 6회 차로 되어있다.
계약 후에 건설사에서 은행을 선정하고 집단대출로 이루어진다. 우리가 직접 알아보지 않아도 된다.
우리가 알아봐야 할 것은중도금 대출이 무이자인지 유이자인지 알아보는 것이다.
이자가 발생한다면 중도금을 내는 6회 차 동안 이자를 언제 납부해야 하는지도 알아봐야 한다.

또 알아봐야 할게 내가 계약한 아파트가 규제지역인지 비규제지역인지 알아보는 것이다.
요즘 웬만큼 괜찮다 하는 지역들은 망할 규제지역으로 묶여있다.
규제지역으로 지정되었다는 건 대출받기가 그만큼 빡세다는 말이다 ㅠㅠ
우선 비규제지역은 중도금 대출 60% 모두 나온다.
조정대상지역은 50%만 대출 나온다. 나머지 10%는 자납, 즉 내 돈으로 내야 한다.
투기과열지구는 40%만 대출 나온다. 나머지 20%는 자납이다.

4. 잔금 납부 (30%)
계약금 10%, 중도금 60% 했으니 잔금 30% 남았다. 잔금은 입주할 때 낸다.
근데 여기서 예리한 부린이들은 의문점이 하나 생길 것이다.
"계약금은 내 돈으로 냈다 치고, 중도금은 대출한 것인데, 아직 해결안 된 거 아냐? 잔금에 더해서 중도금까지 같이 내야지!"
맞다. 내가 실제로 내야 할 돈은 잔금(30%)에 더해서 중도금 대출한 돈(60%)까지 모두 상환해야 한다.
계약금 10%로 5천만 원 낸거 빼고 4억 5천만원 필요하다는 말이다 ㅋㅋㅋ
이 4억 5천만 원은 '주택담보대출'(주담대)을 받아서 상환하면 된다.
주택담보대출은 공급금액 대비가 아닌 감정가격, 즉 KB시세를 대비해서 대출을 받을 수 있다.
이게 무슨 말이냐면, 아까 아파트 가격이 5억이라고 했다. 이건 '공급가격'이다.
그런데 아파트를 짓는 3년 동안 아파트 인기가 올라가서 그만큼 시세가 올랐다. 예를 들어 1억 올라 6억이 되었다고 가정해보자. 이게 '감정가격'이다.
주택담보대출은 감정가격 대비 70%(LTV 70%)가 나온다.
(비규제지역일 경우 70% 임. 조정대상지역은 50%, 투기과열지구는 40%)
감정가격 6억의 70%인 4억 2천만 원을 대출받을 수 있다는 말이다.
필요한 4억 5천만 원 중에 주택담보대출로 4억 2천만 원을 빌려서 중도금 대출을 상환하고, 내 자본 3천만 원을 보태서 잔금을 납부하면 된다!

아래 실제 아파트 분양 안내문을 보면서 위 내용을 복습해보자.

만약 내가 청약 당첨된 집이 84A-1 타입에 101동 3호 라인 15층이라고 해보자.
그러면 주황색 표시해놓은 부분이 내가 당첨된 아파트의 가격이다.
대지비 81,260,000원 + 건축비 258,740,000 = 합계 340,000,000원의 아파트이다.
계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 구성된 걸 볼 수 있고, 좀 특이한 부분은 계약금 10%를 1차 2차 두 번에 걸쳐서 내도록 되어 있다.
우리는 이제 아파트 모델하우스에 가서 상담받아도 다 알아들을 수 있다! ㅋㅋ

아파트 청약부터 비용까지 흐름을 알았으니 내 돈이 실제로 얼마나 필요한지 계산도 해보자.
5억 원짜리 아파트에 청약 당첨이 되었고, 3년 뒤 입주시기에 아파트 가격이 상승하여 감정 가격이 6억 원이 되었다고 가정해보겠다.

case 1. 비규제지역
5억 아파트 청약 당첨, 이후 감정가격(KB시세) 6억 원까지 상승
계약금 (10%) = 5천만 원 자납
중도금 대출(60%) = 3억 원
잔금 (30%) = 1억 5천만 원
입주 시 총 4억 5천만 원 잔금으로 치러야 한다.
여기서 주택담보대출 감정가격대비 70%(LTV 70%)로 4억 2천만 원 나오니까 입주 시 내 돈 3천만 원만 더 있으면 된다.
계약 시부터 입주 시까지 필요한 내 순수 자본금은 5억 원 중 계약금 5천만 원 + 3천만 원 총 8천만 원 필요하다.

case2. 조정대상지역
5억 아파트 청약 당첨, 이후 감정가격 6억 원까지 상승
계약금 (10%) = 5천만 원 자납
조정지역 중도금 대출(50%) 2억 5천만원 + 자납(10%) 5천만원
잔금 (30%) = 1억 5천만원
입주 시 총 4억 원 잔금으로 치러야 한다.
여기서 주택담보대출 감정가격 대비 조정대상지역은 50%(LTV 50%) 3억 원 나오니까 입주 시 내 돈 1억 원 더 있어야 한다.
계약 시부터 입주 시까지 필요한 내 순수 자본금은 5억 원 중 계약금 5천만 원 + 중도금 5천만원 + 1억 원 총 2억 원 필요하다.
(같은 집인데도 비규제지역 대비 내가 필요한 순수 자본금이 1억 2천만 원 플러스되었다.)

case 3. 투기과열지구
5억 아파트 청약 당첨, 이후 감정가격 6억 원까지 상승
계약금 (10%) = 5천만 원 자납
투기과열지구 중도금 대출(40%) 2억 원 + 자납(20%) 1억 원
잔금 (30%) = 1억 5천만 원
입주 시 총 3억 5천만 원 잔금으로 치러야 한다.
여기서 주택담보대출 감정가격 대비 투기과열지구는 40%(LTV 40%) 2억 4천만 원 나오니까 입주 시 내 돈 1억 1천만 원 더 있어야 한다.
계약 시부터 입주 시까지 필요한 내 순수 자본금은 5억 원 중 계약금 5천만 원 + 중도금 1억 원 + 1억 1천만 원 총 2억 6천만 원 필요하다.
(내 순수 자본금이 비규제지역 대비 1억 8천만 원 더 필요하고, 조정대상지역 대비 6천만 원 더 필요하다.)

휴, 집 사는 게 정말 쉽지 않다.
하지만 집을 사는 방법이 꼭 청약 당첨만 있는 건 아니다.
부동산도 경기를 타기 때문에 운이 좋다면 입주시기에 가격이 떨어지는 아파트를 싸게 매수할 수도 있고, 재건축 아파트를 노리는 방법도 있고... 등등 여러 가지이다. 하지만 평소에 공부해야 이런 방법들을 알고 기회를 잡을 수 있는 것이다.
집값이 비싸다고 마냥 포기하고 욜로족으로 살면 안 된다. 공부하고 준비하다 보면 기회는 반드시 온다!