진짜 쉬운 다가구 다세대 차이점

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다가구 주택과 다세대 주택, 이 둘은 이름에서 오는 느낌도 비슷하고, 아래 사진을 보면 알겠지만 일반인들은 밖에서 건물을 봐도 이게 다가구인지 다세대인지 알기가 어렵다.

하지만 둘은 분명 많은 차이가 있음! 그 차이를 알고 있어야 건축물대장이나 등기부등본 열람할 때도 편하고, 부동산에서 설명을 들을 때도 아 그렇구나 하고 알 수 있기 때문에 유용하다.

일단 다가구와 다세대의 차이를 알기 전에, '단독주택'과 '공동주택'에 대해 알아야한다.

이걸 알면 더 쉽게 다가구와 다세대를 나눠서 생각할 수 있다.

단독주택은 그 건물의 주인이 한 명이다.

하지만 공동주택은 하나의 건물에 여러 세대가 공동으로 생활하며, 그 개별세대마다 주인이 다르다. (아파트를 생각해보면 쉽다.)

다가구는 단독주택에 포함되어 있고, 다세대는 공동주택에 포함되어 있다.

다가구와 다세대 차이의 핵심은 다가구는 단독주택의 종류 중 하나고 다세대는 공동주택의 종류 중 하나다라는 것이다.

다가구주택은 단독주택에 들어가 있으므로 건물 주인이 한 명이다. (공동명의는 2명 이상)

건물 전체 호수를 다 아울러서 건물 자체의 주인이 한명이다.

보통 주인 세대가 따로 있고, 그 아래나 위에 호수별로 들어서 있는 경우를 다가구 주택이라 한다.

반면 다세대주택은 호수별로 주인이 다르다. 내가 만약 201호를 계약한다고 하면 201호의 주인이 따로 있는 것이다. 호수별로 구분등기가 되어 있다.

건축법에 따른 차이는 다가구는 3개 층 이하, 다세대는 4개 층 이하이다.

연면적은 둘 다 660 제곱미터 이하로 동일하다.

요즘은 주차장이 1층에 필로티로 만들어지기 때문에 다가구는 1층 주차장 포함 4층 건물로 되어있고, 다세대는 주차장 포함 5층 건물이 흔하다.

다가구든 다세대든 용적률이 허락되는 한 건물에 상가를 같이 지을 수 있다. 이런 걸 흔히 상가주택이라고 하는데, 주의해야 할 점이 있다.

만약 1~2층 2개 층은 상가이고 3~6층 4개 층은 주택인 다세대 주택 건물이 하나 있다고 생각해보자.

그런데 상가들이 분양이 잘 안되니까 이런 근린생활시설들을 주택으로 불법 용도 변경해서 분양하는 일들이 벌어지고 있는 것이다.

그래서 다세대 주택을 분양받을 때는 '다세대주택'인지 '근린생활시설'인지 건축물대장을 보고 반드시 확인해야 한다!

이런 다가구 다세대에 대부분 세입자로 들어가게 될 우리 사회초년생들이 주의해야 할 점을 알아보자.

일단 등기부등본을 떼서 다세대인지 다가구인지 확인해야 한다.

세대별로 구분등기가 되어있으면 다세대, 그렇지 않으면 다가구 주택이다.

다세대 주택은 공동주택이기 때문에 등기부등본을 집합건축물로 열람한다.

참고로 집합건축물이란, 각 호수별로 소유자가 다르고, 그 건물이 지어져 있는 땅을 소유자에게 지분별로 나눠놓은 형태를 말한다.

다가구 주택은 하나의 건물에 하나의 소유주 이므로 등기부등본을 토지와 건물 따로 열람한다.

다세대주택은 내가 들어가려는 집에 다른 임차인들을 신경 쓸 필요가 없다.

다른 호수에 다른 사람들은 나랑 관련이 없기 때문이다.

하지만 다가구 주택은 내가 들어가려는 집에 다른 임차인들을 신경 써야 한다.

왜냐하면 만약 이 건물이 경매로 넘어가게 된다면 임차인들의 확정일자 순서대로 배당금을 받게 되기 때문이다.

내가 들어가려는 집에 나보다 먼저 확정일자를 받은 임차인들이 있다면 그 사람들보다 나중에 배당금을 받기 때문에 그 사람들의 보증금, 확정일자를 알아두어야 한다.

'확인설명서'에 임차인들의 내역이 있으니 꼭 확인하도록 해야 한다.

그리고 다가구/다세대에 세입자로 계약을 마치고 전입신고를 할 때도 주의해야 한다.

다가구는 건물주 1인 소유다. 지번만 정확히 적으면 호실은 적지 않아도 확정일자가 효력을 발휘한다.

하지만 다세대는 호실까지 정확히 기재해야 주택임대차보호법을 적용받을 수 있다.

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