DSR 이란 무엇인가 계산법을 알아보자

2021년 7월부터'차주 단위 DSR이 단계적으로 확대 도입'된다고 한다.

이게 도대체 무슨 뜻이고 나에게 어떤 영향을 끼치게 되는 걸까?

DSR을 알기 전에 LTV와 DTI를 알면 도움이 되니까 아래에 정리해놓은 포스팅을 보고 오도록 하자.

진짜 쉬운 LTV와 DTI

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 '총부채 원리금 상환비율'을 뜻한다.

지금까지는 9억 이하 아파트를 살 때 연소득이 낮아도 투기과열지구 기준으로 LTV 40% 한도 내에서는 대출을 받을 수 있었다. 하지만 지금은 내 소득 대비해서 대출이 나오는 DSR 40%로 바뀌어 대출받기가 더 빡세졌다.

(* '다른 대출'은 주택담보대출을 제외한 신용대출, 자동차 할부금, 카드론 같은 거의 모든 종류의 대출들을 말한다.)

 

DSR은 예를 들어 내가 자동차 할부로 매달 원금과 이자를 갚고 있다고 한다면, 차 사는데 빌린 원금+이자를 빼고 주택담보대출을 해주겠다는 것이다.

지금까지는 주택담보대출을 받을 때 신용대출이나 자동차 할부금 같은 다른 대출은 관계가 없었다.

하지만 앞으로는 다른 대출이 많으면 많을수록, 그리고 내 소득이 적으면 적을수록 주택담보대출한도는 더 낮아지는 것이다. 이렇게 되면 돈 없고 소득적은 일반 서민들은 집 사기 더 힘들어지겠군...

 

이건 가계부채 관리방안 브리핑용에서 가져온 그림이다.

차주 단위 DSR 단계적 확대 도입 계획이라고 써져있는데, '차주'란 돈을 빌리는 사람, 즉 우리들을 말한다.

 

현재까지는 내가 연소득이 낮더라도 LTV 허용한도 내에서는 대출이 나왔었다.

지금도 DSR이 적용되는 경우가 있긴 하다. 하지만 시가 9억 초과 주택을 담보로 대출을 받거나, 신용대출의 경우 연소득 8천만 원을 초과하는 사람이 1억 원 이상 대출받을 때만 적용되었었다.

그러나 21년 7월부터는 모든 규제지역에서 6억 원을 초과하는 주택을 사거나, 신용대출의 경우 내 소득과 상관없이 1억 원 이상을 빌리면 DSR 40%가 적용된다.

여기에 더해 22년 7월부터는 총 대출액 2억 원 초과 시, 23년 7월부터는 총 대출액 1억 원 초과 시 DSR 적용으로 정말 보기만 해도 숨 막히게 대출을 조여 간다...

 

* DSR 계산법

DSR은 내가 받은 모든 대출의 원금과 이자로 나가는 돈이 내 연소득 대비 얼만큼의 비율인가 하는 지표이다.

내가 1년 동안 버는 돈이 5,000만 원인데, 1년 동안 나가는 대출의 원금+이자가 2,500만 원이면 DSR은 2500÷5000=50%이다. (참 쉽죠?)

 

DSR 40%가 적용되니까 주택담보대출을 40% 전부 받으려면 다른 대출이 없어야 한다.

만약 자동차 할부금, 신용대출, 마이너스통장 같은 것들이 있으면 그만큼 주택담보 대출을 받을 수 있는 금액은 줄어든다.

내 연봉이 5천만 원이라는 가정하에 대강 계산을 해봤다.

신용대출로 1년 원리금이 360만 원씩 나간다면 360÷5000= DSR 7.2%를 차지한다.

자동차 할부금이 1년에 840만 원 나가면서 840÷5000 = DSR 16.8%를 차지한다.

마이너스통장은 계산법이 조금 특이하다. 한도를 기준으로 원금을 계산한다.

한도 5,000만 원에 10년짜리 마이너스통장이면 원금은 500만 원이다.

1,000만 원을 사용했고 이자 5% 짜리라면 이자는 50만 원, 1년 원리금은 550만 원으로 550÷5000= DSR 11%를 차지한다.

다른 대출로 차지하는 DSR은 7.2% + 16.8% + 11% = 35%

주담대를 제외한 다른 대출로 이미 DSR 35%를 채웠고 40% 한도이니까 주담대로 사용할 수 있는 DSR은 5% 밖에 남지 않았다 ㅠㅠ

이렇게 되면 주담대로는 몇 억짜리 집사는데 택도 없는 금액인 5,000만 원 정도 대출받을 수 있겠다. (물론 이 금액은 이자율과 상환 년수에 따라 크게 달라진다.)

 

일일이 계산하기 번거롭다면 구글에 '올크레딧'을 검색해서 들어가 보자. DSR을 손쉽게 계산해볼 수 있다.

(대출관리 > 금융계산기 > DSR 계산기)

 

참고로 전세자금대출은 이자 부분만 DSR에 포함된다. (원금은 나중에 돌려받기 때문)

또 DSR에서 제외되는 대출은 다음과 같다.

1. 소득 외 상환재원이 인정되는 대출: 전세자금대출, 예적금담보대출, 보험계약대출

2. 정책적 목적의 대출 : 서민금융상품, 정부,지자체 협약대출, 자연재해 지역 등에 따른 긴급대출 등

3. 소액대출 (300만 원 미만) 등 기타 적용 실익이 크지 않은 경우

 

이제 주택담보대출 금액을 높이려면 아래 방법이 필요하다.

1. 연봉을 높인다.

2. 대출액을 줄인다.

3. 대출이자를 줄인다.

연봉을 높이는 건 내가 어찌하기 힘든 부분이다. 그럼 방법은 대출을 줄이는 수밖에 없다.

앞에서 말 안 한 부분이 있는데 21년 7월부터 마이너스통장 산정 만기가 10년에서 7년으로 줄어든다.

22년 7월부터는 7년에서 5년으로 더 줄어든다.

현재 : 5000만 원 ÷ 10년 = 500만 원

21년 7월부터 : 5000만 원 ÷ 7년 = 715만 원

22년 7월부터 : 5000만 원 ÷ 5년 = 1000만 원

기간이 줄어든 만큼 원리금은 올라가니까 그만큼 내 DSR에 많은 부분을 차지하게 되고, 주택담보대출로 받을 수 있는 금액은 줄어든다.

이래저래 DSR 때문에 무주택자는 집 사기 더 힘들어졌다.

정말 누구를 위한 정책인지... ㅋㅋ