전용주거지역 일반주거지역, 1종 2종 3종 주거지역 구분하기

부동산 카페에서나 집을 알아볼 때 사람들이 여기는 '2종 일반주거지역이고 여기는 3종이고 어쩌고저쩌고...' 하는 말을 들어 봤을 것이다. 특히 재건축 아파트에 관심이 많은 사람이라면 2종에서 3종으로 '종상향'이 되는지 안되는지 하는 등 종상향 이슈가 자주 나오는 걸 보았을 것이다.

오늘은 전용주거지역과 일반주거지역은 무슨 차이가 있고, 또 1종, 2종, 3종 이건 또 뭔지 알아보도록 하자!

 

* 용도지역

주거지역을 구분하기 전에 제일 먼저 '용도지역'이 뭔지 알아야 한다. 용도지역이란 쉽게 말해 우리나라 토지를 효율적으로 이용하기 위해서 토지의 이용과 건축물의 용도, 용적률, 건폐율 등을 제한하는 지역을 말한다.

만약 이런 제한을 두지 않으면 아무나 무분별하게 개발해서 국토가 엉망이 될 테니까 말이다 ㅎㅎ

이 용도지역은 또 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 4개로 나눠진다.

* 도시지역

용도지역들 중에서 우리 생활과 밀접한 관련이 있는 것은 '도시지역'이다.

도시지역에서 또 4가지로 나뉘는데, 그중에서도 '주거지역'을 살펴보면 된다.

* 주거지역

주거지역은 또 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역 3개로 나뉜다.

이쯤 되면 머리가 아파오기 시작한다 ㅋㅋ

"잠시만, 그러니까 용도지역이 4개가 있는데 여기서 도시지역이 있고, 또 도시지역에서 주거지역이 있는데 이 주거지역이 전용주거지역, 일반주거지역.... 아 뭐가 이리 복잡해!!!"

사실 어렵게 생각할 필요도 없고, 여기까지는 잘 몰라도 괜찮다 ㅎㅎ

지금까지는 그냥 '주거지역'이 어느 카테고리 안에 있는지를 알려주기 위해 설명한 것이다.

우리는 용도지역 > 도시지역 > 주거지역으로 내려오는 흐름만 알면 된다.

진짜 중요한 건 주거지역 안에 있는 내용들이다!

* 주거지역

드디어 나왔다 오늘의 메인 요리 주거지역! ㅋㅋ

주거지역은 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역이 있다.

나머진 다 몰라도 좋으니 오늘 요 3개의 차이만 꼭 알고 가도록 해봅시당!

참고로 건폐율과 용적률에 대해 모른다면 이해가 어려울 수 있으니 아직 모른다면 아래 글을 먼저 보고 오도록.

진짜 쉬운 용적률과 건폐율

 

전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역을 배우기 전에 아래 그림을 보자.

지도에 알록달록 색깔이 입혀진 걸 볼 수 있다. 네이버 지도에서 오른쪽에 '지적편집도'를 누르면 나오는데, 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역뿐만 아니라 상업지역, 공업지역도 색깔로 구분돼서 나온다. 이걸로 내가 살고 있는 집은 전용인지 일반인지 알 수 있겠다 ㅎㅎ

1. 전용주거지역

기존에 형성되어 있는 양호한 주거환경을 보전하기 위해 지정된 곳이다.

상업시설이 들어오기 힘들기 때문에 조용한 것이 특징이다.

'전용' 이름에서부터 뭔가 주거지역만 들어와야 할 것 같은 포스가 느껴지지 않는가? ㅋㅋ

 

- 1종 전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 위한 지역이다.

저층위주의 주거지역. 사진처럼 단독주택 위주의 조용한 주택가를 떠올려보면 되겠다.

건폐율은 50% 미만 용적률은 지자체에 따라 50~100%로 제한된다.

- 2종 전용주거지역 : 연립주택, 다세대 주택 같은 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 위한 지역이다.

건폐율은 50%, 용적률은 100~150%로 제한된다.

 

2. 일반주거지역

편리한 주거환경을 위해 필요한 지역이다. 집 주변에 슈퍼나 미용실 같은 상업시설이 있으면 편리하다!

전용주거지역은 상업시설이 들어오기 힘들었지만 일반주거지역은 상업시설이 들어올 수 있다!

일반주거지역은 주택의 높이에 따라 구분이 된다.

 

- 1종 일반주거지역 : 저층주택 중심의 편리한 주거환경 조성을 위한 지역이다.

4개 층 이하의 단독주택, 다세대주택 등 저층 주택이 주로 있다.

건폐율은 60%, 용적률은 100~200%로 지차체 마다 다르다.

 

- 2종 일반주거지역 : 중층 주택 중심의 편리한 주거환경 조성을 위한 지역이다.

12~18층 이하(지자체마다 다름)의 중층건물 중심.

건폐율은 60%, 용적률은 150~250%.

 

- 3종 일반주거지역 : 중고층 주택 중심의 편리한 주거환경 조성을 위한 곳.

층수제한이 없고, 건폐율은 50%, 용적률은 200~300%이다.

부동산 카페에서 재건축 아파트 이야기가 나올 때 "2종에서 3종으로 종상향 가능할까요~?" 하는 말들이 나오는 게 다 이 말이다. 만약 현재 2종 일반주거지역인 아파트가 재건축할 때 3종으로 종상향된다면 용적률도 올라가고 층수제한도 없어지니까 더 높은 아파트를 지을 수 있어서 투자하기 좋기 때문이다.

 

3. 준주거지역

주거지역 위주이긴 한데 일부 상업기능과 업무기능을 보완하는 지역이다.

주거지역 3종류 중에 가장 상업적인 성격이 강한 곳이다.

건폐율 70%에 용적률 200~500%까지이고, 이런 곳에 주상복합 아파트가 많이 지어진다.

 

마지막으로 정리해보자!

1. 전용주거지역(1종, 2종) : 주거지역 위주.

2. 일반주거지역(1종, 2종, 3종) : 주거에 근린생활시설이 같이 있다.

3. 준주거지역 : 주거 + 상업 + 업무.