박원갑 박사의 부동산 트렌드 수업 (부동산 책 추천)

2023년 새해가 시작되고 처음 읽은 책은 '박원갑 박사의 부동산 트렌드 수업'이라는 책이다.

참고로 난 이 책을 3번 읽었다. 처음엔 도서관에서 빌려 읽었는데 재밌어서 구매하여 다시 읽었고 정리차 한 번 더 읽었다.(내돈내산!)

요즘은 부동산 카페든 커뮤니티든 오른다 내린다 싸움만 있고 제대로 된 정보 찾기는 참 힘들다.

그런 와중에 보석 같은 책을 찾은 것 같아 참 기쁘다.

책을 읽고 느낀 점은 부동산 전문가 셔서 그런지 확실히 나 같은 부린이보다 보는 시야가 넓으시다는 거다.

그리고 꼭 부동산뿐만 아니라 앞으로 살아가는 데 있어 길잡이가 될 만한 내용도 많다고 생각해 정리할 겸 포스팅한다. 

 

* 아파트 공화국은 계속될 것이다.

주택보다 관리도 편하고 구조도 좋고 커뮤니티 센터 등 점점 더 진화하고 있다. 아파트는 현대인이 살기에 너무나 좋다. 고령인구도 시골로 가려하지 않고 주요 입지 아파트를 계속 가지고 간다. MZ세대를 위시한 젊은이들도 아파트에서 나고 자랐다. 아파트가 더 익숙하고 편리하여 아파트에 살고 싶어 한다. 앞으로 인구가 감소해 빈집이 생기더라도 아파트는 가장 늦게 빈집이 될 것이다.

 

* 월세시대가 도래할 것이다.

지금은 임대차 시장이 전세에서 월세로 넘어가는 과도기다. 월세시대가 되면 아파트 평가도 전세 시대와 다를 수 있다. 갭투자가 재테크 방식으로 자리 잡은 것은 전세가 있어서다. 갭투는 현금흐름보다 자본이득으로 보상받는 구조다. 하지만 월세시대가 되면 현금흐름 중심으로 가격을 따진다. 전세가 주식형 주택이라면 월세는 채권형 주택이다. 월세를 잘 받는 아파트는 교통, 편의시설 등에서 유리한 입지를 갖추고 있다. 향후 월세가 잘 나오는 집과 그렇지 않은 집 간의 매매 가격차이는 벌어질 것이다. 전세 제도 덕분에 집값은 하방경직성을 띤다. 하지만 월세 시대에는 대출금리에 민감도가 높아질 수 있다.

 

* 부동산을 사지 못하는 이유, 돈과 결단력.

돈: 부동산을 사기 위해서는 당장 동원할 수 있는 ‘머니’가 필요하다. 적어도 3개월 이내 현금화할 수 있어야 구매력 범주에 들어간다. 부동산을 살 때는 예상했던 것보다 비싼 것을 사려는 경향이 강하다. 부동산은 약간은 과소비 시장이다. 부동산을 사기 전에 미리 자금을 어떻게 확보할 것인지 고민해야 한다.

결단력: 돈만 있다고 그 비싼 부동산을 살 수 있는 건 아니다. 상투잡는건 아닌지, 더 떨어지는 건 아닌지, 오만 생각이 다 밀려온다. 이런 상황에서 내지를 수 있는 결단력이 필요하다. 통찰력이 있다면 결정이 쉽다. 하지만 통찰력은 쉽게 쌓아지는 게 아니다. 지식을 많이 습득하고 어느 정도 축적되어야 가능해진다. 여러 전문가와 정보를 종합해 스스로 결정을 내릴 수 있는 판단력을 키우는 게 중요하다.

 

 * 상가의 미래는 어둡다. 

소비 패턴이 인터넷, 모바일 비대면으로 바뀌고 있다. 대형 플랫폼들은 온라인 주문 즉시 식재료 생필품 등을 퀵배송한다. 기존 슈퍼마켓이나 식료품점 제품과 겹친다. 아파트 단지에는 각종 커뮤니티 시설이 들어서면서 동네 상권을 위협한다. 골프장, 편의점, 게스트하우스, 피트니스센터, 수영장, 독서실, 카페 등은 동네상권과 겹친다. 미래공간 재배치 차원에서 상가를 확 줄여야 도시가 제 기능을 할 수 있다.

이런 가운데서도 최신 트렌드를 반영한 스타필드나 롯데몰 같은 복합쇼핑몰은 인기이다. 복합쇼핑몰에 사람들이 몰린다는 것은 다른 점포에는 그만큼 발길이 줄어든다는 것이다. 주택보다 상가의 양극화가 더 심각하다.

 

* 앞으로는 절세가 중요하다.

로봇과 인공지능으로 양질의 일자리가 줄면서 사회는 소득과 자산 양극화가 더 심해질 것이다. 정부는 사회적 양극화 해소를 위해 복지지출을 늘릴 수밖에 없다. 그 재원은 기업의 이익도 있지만 개인의 자산소득도 대상이 될 수 밖에 없을 것이다. 머지 않아 금융소득 종합과세 기준이 낮아질 것이다. 따라서 여유가 된다면 비과세 혹은 세금 우대 상품에 최대한 가입해 놓는 것이 좋을 것이다. ISA, 연금저축, IRP 등은 필수다. 주택도 여러 채보다는1채 중심으로 설계하는 것이 바람직하다. 실거주 1주택에 대해서는 전 세계적으로 가격이 싸든 비싸든 취득, 보유, 양도세를 과하게 매기지 않는다. 우량 자산 중심으로 절세를 고려해서 심플하게 구성하는 것이 유리할 것이다.

 

* 사라지는 지방을 살릴 대안.

원격근무가 진화된 형태인 워케이션(work+vacation)은 일하는 방식에도 큰 변화를 낳을 것이다. 워케이션 특화 마을을 조성하는 곳도 생겨났다. 주말이나 휴가철에 반짝하는 관광수요와는 달리 주중에도 체류하므로 지역경제 활성화 효과가 크다. 지방은 저출산 고령화에 따른 인구감소 위기가 커지고 있는데, 워케이션 유치로 체류인구를 끌어들여 지방경제를 살리는 대안이 될 수 있다.

 

* 사이클은 있지만 패턴은 다르다.

부동산은 분명 사이클을 탄다. 하지만 그 주기가 일정하진 않다. 사이클이 나타난다고 해도 과거의 패턴을 그대로 따르지는 않는다. 동일성의 반복이 아니라 차이의 반복이다. 같은 집값 상승기라도 과거에는 재건축이 올랐다면 이번에는 신축이 더 오를 수 있다. 과거에는 중심부, 지금은 외곽이 더 상승할 수 있다. 패턴을  만들어 섣부른 예측을 하기보다 여러 가능성을 열어둔 오픈마인드, 그리고 기민하게 대응하는 힘이 중요하다.

 

* 투자는 우리 삶의 일부분이다.

이제는 펀드매니저처럼 타이밍을 재면서 사고팔고, 자산을 굴리며 살아야 하는 개인 성과사회가 되었다. 하지만 아직도 기성세대는 노동소득의 중요성만 강조한다. 노동소득만 절대시 하는 것은 시대적 흐름에 맞지 않다. 일자리가 사라져 가는 4차 산업혁명 시대에 노동만 해서 부를 쌓기는 더욱 어렵다. 투자한다고 아무나 돈을 챙길 수 있는 게 아니다. 지식을 축적해야 하고,부지런해야 하고, 사리에도 밝아야 자본 소득을 챙길 수 있다.

재무지식이 살아가는데 매우 중요한 삶의 요소가 되었다. 인성도 좋고 인문학도 좋지만 당장 살아가면서 중요한 것은 재무 지능이다. 청약제도, 양도세, ELS, ISA, IRP 등을 모르는 것은 조선시대 한자를 모르는 것과 같다. 현대판 금융 문맹이다. 재무 지식 쌓기는 불리기 차원을 넘어 자신과 가족의 평안을 지키기 위해서 꼭 필요하다.

 

* 중심 잡기가 중요하다.

스마트폰 시대 정보의 양이 너무 많다. 정보를 거르지 않고 곧이곧대로 받아들이면 신세를 망칠 수 있다. 극단이 오가는 현실에서는 한쪽으로 쏠리지 않는 중심 잡기가 미덕이다.

'가계부채가 많아서, 젊은층의 구매력이 줄어서, 이제 집값이 하락할 일만 남았다.'는 비관론자는 부분적으로 그럴듯해 보인다.하지만 다른 상승요인이 더 많이 작용하면 최종결과물인 가격이 오를 수 있다. 공급이 모자라니 집값은 무조건 오른다는 말도 또 다른 도그마다. 12년 하우스푸어 사태 당시 서울과 수도권 아파트 입주 물량이 태부족해도 집값은 폭락했다.

앙드레 코스톨라니는 “50%만 옳은 정보가 가장 위험하다. 50% 틀린 정보는 100% 틀린 정보보다 더 위험하다. 50%의 진실은 완전한 거짓말이기 때문”이라고 했다. 진실보다 더 그럴듯한 거짓이 사람을 현혹시킨다. 더 화려하게 포장되고 자극적이니 눈길이 갈 수밖에 없다. 부분에 함몰되지 말고 전체를 통찰할 수 있는 식견이 필요하다. 너무 그럴듯해 보이면 일단 의심부터 해보자.

 

* 지식에는 유통기한이 있다.

우리는 다양한 경험과 배움을 통해 지식을 쌓는다. 기억을 많이 쌓은 만큼 보유량도 늘어난다. 하지만 나이가 들면 기억의 총량이 줄어든다. 더 이상 지식을 충전하지 않기 때문이다. 대학 졸업 후 책과 담을 쌓게 되면 학습 기억은 줄어들고 신념 기억만 비대해진다. 신념 기억은 학습 기억을 게을리한 결과 옛 지식으로 굳어진 것이다. 신념 기억이 더 굳어지면 아예 이데올로기로 변한다. 무식한 사람이 신념을 가지면 무섭다. 그래서 니체는 “모든 신념은 거짓말보다 더 큰 진리의 위험한 적”이라고 했다. 새로운 지식을 쌓아야 생각의 유연성이 길러지고 변화에 적응할 수 있다.

편견과 선입견은 경직된 사고로 인식의 큰 장애물이 된다. 자산만의 경험이나 고정관념이 고착화되어 생긴 것이다. 그래서 내 생각이 편견과 선입견이 아닌지 의심해야 한다. 세상의 흐름을 빨리 따라가야 한다.

 

* 압축 메시지 4개

1. 부동산 시장을 28년 지켜보면서 얻은 결론은 ‘아파트 공화국은 계속된다.’

mz세대가 선호한다. 커뮤니티 시설이 진화한다. 맞벌이부부의 가사노동을 최소화하는 효율적인 공간이다. 인구가 감소해 빈집이 속출하더라도 가장 늦게 빈집이 될 전망이다.

2. 부동산 시장을 ‘있는 그대로’ 바라보는 눈. 흑백 논리나 특정 이념보다 실용주의와 포용적 중도주의. 밸런스를 의미하는 권(權).

3. 경험을 맹신하지 마라. 세상이 급변하니 과거경험에 집착하면 발전에 걸림돌이 될 수 있다. 지식은 유통기한이 있다. 동년배보다 아랫세대와 소통능력을 키우는 것이 생존의 무기.

4. 질 들레즈의 ‘차이의 반복’. 부동산시장은 반복하는 사이클이지만 같은 패턴은 아니다.