특례 보금자리론 완벽정리 (0.5% 금리 추가 인하되었어요!)

작년 재작년만 해도 집값이 말도 안 되게 비쌌었는데 요즘은 집값이 좀 많이 떨어졌다.

하지만 아직 매수심리는 꽁꽁 얼어붙어 있다. 금리가 너무 많이 올라서 집을 사기에는 부담스럽기 때문이다.

나도 얼른 집을 사고 싶은데 아직은 선뜻 손이 나가질 않는다. 매달 값아야 하는 대출 이자를 따져보니 집값이 떨어질 때랑 크게 차이가 없기 때문이다.

이런 와중에 정부에서는 특례보금자리론을 1년간 한시적으로 운영한다고 한다. 나오기 전부터 소문이 무성하던 특례 보금자리론. 4%대 이자라고 하도 난리를 치길래 기존 보금자리론(30년 기준 4.85%) 보다는 저렴하게 4%대 초반~중반으로 나오겠지 예상했는데 웬걸, 별 차이가 없다... 핵실망 ㅋㅋ  (1월 26일 부로 0.5% 추가 인하되어 4% 초중반 이자로 출시된다.)

그래도 기존 보금자리론 대비 몇 가지 장점이 있기 때문에 한번 정리를 해보았다.

 

특례보금자리론이란

(특례보금자리론을 알기전에 보금자리론이 무엇인지 모른다면 아래 링크를 참고)

진짜 쉬운 보금자리론 디딤돌 차이 (+ 꿀팁까지)

특례보금자리론이란 금리상승기에 서민, 실수요자가 이자 상승 걱정이 없이 내 집마련을 할 수 있도록 도와주는 정책금융 상품으로 1월 30일 시행예정이다.

오늘(22.01.13) 한국은행에서 기준금리를 0.25% 올리며 연속 7차례나 기준금리를 인상하였다. 이렇게 오른 기준금리는 곧 대출금리에도 반영되어 변동금리로 대출을 받은 서민들은 매달 갚아야 하는 이자가 늘어나게 된다. 하지만 특례보금자리론은 고정금리로 나왔기 때문에 대출금리 상승 걱정을 하지 않아도 된다.

지원대상은 무주택자 또는 1주택자로서, 무주택자는 주택 구입용도로 사용하면 되고 1주택자는 기존대출 상환용도(대환) 또는 임차보증금 반환용도(보전)로 사용하면 된다. 일시적 2주택자의 경우 2년 내 기존주택 처분 조건으로 대출 가능하다.

 

기존 보금자리론과 차이점

기존의 보금자리론은 실수요자가 대출실행을 하는데 있어 몇 가지 제약이 있었다.

1. 주택금액 제약

기존 보금자리론은 집값이 6억원이 넘으면 대출이 안된다. 그런데 집값이 너무 가파르게 올라버려 6억 원 초과하는 집이 너무나도 많아졌다. 내가 사는 지방만 해도 34평 기준 6억 원을 우습게 넘어가는 와중에 서울 및 수도권에 있는 34평 아파트는... 절레절레... 보금자리론이 현실과 동떨어진 정책이 되어버렸다.

2. 소득기준 제약

보금자리론은 소득이 부부합산 연 7000만 원, 신혼가구는 합산소득 8500만 원을 넘으면 안 된다. 근데 요즘 부부합산 7000만 원, 신혼부부도 합쳐서 소득이 8500 넘는 집이 생각보다 많더라.

3. 대출한도 제약

대출이 3.6억원 한도로 나왔다. (생애최초는 4.2억 원) 6억 원짜리 아파트를 사더라도 내 돈 2.4억 원이 있어야 한다. 30대 실수요자가 혼자서 2.4억을 모으기란 역시 쉽지 않다.

 

특례 보금자리론은 이런 기존 보금자리론의 제약이 많이 완화되었다.

특례보금자리론을 한마디로 설명하자면,

"대상 주택 9억 원 이하, 소득기준 보지 않고 5억 원까지 대출가능."

이라고 할 수 있겠다.

1. 대상주택

기존 6억 원에서 9억 원 이하 주택까지 대출이 가능하다.

덕분에 더 많은 전국의 주택들이 매수 사정권에 들어오게 되었다.

여기서 주택 가격기준은 시세가 있는 아파트 기준,

KB시세 > 한국부동산원 시세 > 주택공시가격 > 감정평가액 순으로 따진다.

참고로 주택 면적, 즉 평수는 상관없다. 가격만 9억 이하면 된다.

 

2. 소득기준

기존 부부합산 소득 7천만 원(신혼부부는 8500만 원) 이하였던 것이 폐지되었다.

소득에 관계없이 보금자리론을 받을 수 있다.

다만 소득에 따라 우대금리를 적용받을 수 있는 항목이 생겼는데, 이건 아래 대출금리 설명에서 하기로 한다.

 

3. 대출한도

기존 대출한도 3.6억 원에서 5억 원으로 늘었다. (LTV, DTI 한도 내)

만약 7억짜리 집을 산다고 가정하면, 기존에는 3.6억(or 생애최초로 4.2억)까지만 가능했는데 특례보금자리론을 이용하면 4.9억까지 받을 수 있게 되었다. 생애최초 LTV 80%를 적용하면 대출한도인 5억까지도 받을 수 있다. 

 

4. 중도상환수수료

기존 보금자리론은 3년 내 중도상환을 할시 수수료가 발생하였다.

반면 특례보금자리론은 중도상환수수료가 없다. 특례보금자리론을 이용하다가 더 좋은 대출상품이 나오면 부담 없이 갈아타면 된다.

그리고 기존 주담대를 이용하던 차주도 특례보금자리론으로 갈아타면 중도상환수수료가 면제된다. 지금 이용 중인 변동금리 상품이 부담된다면 잘 따져보고 특례보금자리론으로 갈아타는 것도 좋은 방법이겠다.

 

5. 대출금리

특례보금자리론 금리는 '우대형'과 '일반형'으로 나눠진다.

우대형은 주택가격이 6억 이하에 부부합산소득 1억 이하이면 받을 수 있고, 그 이상인 경우 일반형으로 받을 수 있다.

특례보금자리론 금리는 기존 보금자리론 대비 크게 메리트가 없다. 기존 보금자리론 금리도 '일반형'과 금리가 동일했다.

(1월 26일 특례보금자리론 금리가 추가로 0.5% 인하되면서 기존보금자리론 (30년 만기 4.95%) 대비 메리트가 생겼다.)

다만, 서울을 제외한 수도권 및 지방에는 주택 6억 이하, 부부소득 1억 이하로 '우대형' 금리를 받을 수 있는 케이스가 많이 있을 것 같다. 이런 경우 기존 대비 0.1%의 메리트가 있겠다.

더 나아가 특례보금자리론은 우대금리를 받을 수 있는데 최대 0.9%까지 받을 수 있다.

0.9% 우대금리 받으면 3.25~3.55%가 되는데, 다만 아래 표에서 보시다시피 실효성에는 의문이...

0.9% 우대 금리를 최대로 받을 수 있는 사람이 얼마나 될까 싶다. 아마 대부분은 0.1~0.2% 정도 받을 수 있지 않을까...

아낌e(인터넷으로 보금자리론 신청하는 경우를 말함) 0.1%, 저소득청년으로 0.1% 받고, 이렇게 0.2% 우대받는다고 쳤을 때, 3억 원을 30년 빌리면 4.65%. 원리금균등으로 월 154만 원씩 나간다. (1월 26일부로 0.5% 금리가 추가 인하되며 3억원을 30년 빌리면 4.15%, 원리금균등으로 월 1,458,310원씩 나간다.)

(ㅎㄷㄷ 금리 정말 많이 올랐군...)

요즘 시중 은행 주담대도 5~6%에서 다시 내리고 있는 상황이고, 카카오뱅크의 경우 4% 초중반까지도 나온다고 한다.

금리로만 따진다면 특례보금자리론의 장점이 크게 있진 않지만, 그래도 아직까진 조금이나마 저렴하고 고정금리인 것에 위안을 삼도록 하자...ㅎㅎ

 

6. 대출기간

기존 보금자리론과 동일하게 10년~50년 까지 있으며 고정금리이다. 대출기간을 늘리면 월 상환금액은 줄지만 그만큼 대출 금리도 높고 이자도 많아지기 때문에 소득에 맞게 대출기간을 가져가면 되겠다.

 

7. 상환방식

기존보금자리론과 마찬가지로 원금균등(체감식), 원리금균등, 체증식 모두 이용 가능하다.

다만 체증식 상환방식은 만 40세 미만 차주만 이용할 수 있으며, 50년 만기 대출은 체증식 이용불가이다.

당장 현금이 부족하다면 체증식을 이용하면 되겠다. 대출이자 4.85%, 30년 만기로 3억 원을 빌렸을 때, 원리금균등은 월 158만 원씩 나가지만 체증식을 이용할 경우 첫 달에 123만 원 정도 나간다. 35만 원 정도 세이브 가능! (물론 체증식은 점점 늘어나긴 하지만.) 

 

8. LTV, DTI. DSR

LTV, DTI는 각각 70%, 60%로 기존 보금자리론과 동일하다. DSR도 없다.

(LTV, DTI가 무엇인지 모른다면 아래 링크를 참고!)

진짜 쉬운 LTV와 DTI

 

이렇게 특례보금자리론 대출자격과 장점에 대해서 알아보았다.

이름은 '특례'인데 왠지 특례 같지 않은 이 느낌은 아마도 제일 중요한 금리에서 큰 메리트가 없기 때문이 아닌가 싶다. 나를 포함한 주택 실수요자 입장에서는 좀 실망했을 것 같다. 하지만 언젠가 기회는 올 것이고 우리는 이걸 어떻게 영리하게 이용할지에 집중하면 되겠다.

특례보금자리론은 1년 한시로 운영된다고 한다. 근데 아마 1년 뒤에 상황 봐서 더 연장되거나 비슷한 게 또 나오지 싶다. ㅎㅎ

 

우리는 바닥을 알 수 없기 때문에 어느 정도의 공포를 안고서라도 언젠가는 집을 사야 한다. 전세 살면서 옮겨 다니고 집주인 눈치 보고... 또 이렇게 역전세 나는 시기에는 전세금 떼일까 봐 전전긍긍해야 하고... 할 짓이 못된다...ㅠㅠ

 

아무튼 정부에서는 특례보금자리론이라는 기회를 주었다. 잘 이용해서 나뿐만 아니라 많은 사람들이 꿈에 그리던 내 집 마련에 성공했으면 좋겠다!