진짜 쉬운 재건축 초과이익 환수제 (대상지역, 부담금, 계산)

이번에 정권교체가 이루어지고 재건축 재개발이 떠오르고 있다.

나는 예전부터 재건축, 재개발, 리모델링에 관심이 많아 포스팅도 몇 개 했었는데, 그중에서도 재건축을 주목하고 있다. (내 가족의 미래를 위해 몸테크도 불사할 기세!!) 

그런데 재건축은 재개발, 리모델링에 비해 치명적인 단점이 하나 있으니... 바로 '재건축 초과이익 환수제', 줄여서 '재초환'이 그것이다...

진짜 쉬운 재건축 재개발 차이

 

재건축 초과이익 환수제란?

재건축으로 조합원이 얻은 이익이 1인당 평균 3,000만원을 넘으면 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도이다. 2006년 시행되었으나 그동안 부동산 침체 등의 이유로 유예되었다가 2018년 1월부터 다시 시행되었다.

 

재건축 초과이익 환수제(이하 재초환)의 취지는 재건축의 투기수요를 억제하고 집값 안정을 위함이다.

노후 아파트를 재건축하게되면 조합원(쉽게 말해 기존 아파트에 살던 사람들)에게 이익이 발생하게 된다. 재건축 사업이 진행되는 곳들은 대부분 입지는 아주 좋지만 아파트가 너무 오래되어 살기 불편해서 주변 신축에 비해 낮은 집값을 형성하고 있다. 이런 노른자 땅에 신축 아파트가 들어서게 되니 집값 상승은 아주 당연한 일인 것이다. 게다가 재건축을 하면서 보통 세대수가 늘어나게 되는데, 예를 들면 기존에는 1000세대였는데 일반분양 500세대를 받아서 1500세대가 되면 이 500세대에 대한 이익도 조합원들의 몫이 되는 것이다. 그래서 재건축에 투자한 사람들은 크게 돈을 벌 수 있다.

 

그런데 재초환으로 부담금을 부과하게 되면 재건축 아파트 투자자들의 기대수익을 낮춰버리니 단기적으로 집값 상승을 억제하는데 도움이 될 수는 있다. (여기까지가 재초환을 시행하는 정부의 생각)

하지만 장기적으로 보았을때 노후 아파트들이 재초환 때문에 재건축을 하지 못하게 되면 도시 노후화도 점점 심해질 것이고 사람들이 살고 싶어 하는 입지 좋은 땅에 신규 주택 공급이 없게 되니까 오히려 더 큰 폭으로 집값이 오르게 되는 부작용이 발생하게 된다.

지난 5년간 실제로 벌어진 일이 아닌가 훠훠!

재건축 초과이익 환수제 대상

2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청하는 재건축조합은 모두 재초환 대상이 된다.

(재개발과 리모델링은 재초환 부과 대상에서 제외된다.)

재건축 사업의 진행 단계

아래 기사는 2018년 머니투데이 기사인데, 반포주공 1단지(1,2,4 주구) 아파트가 재초환 적용을 받지 않게 되면서 하루 사이에 호가가 4억이나 올랐다는 내용이다.

'재초환' 피한 반포주공1단지, 하루새 호가 4억↑·실거래가 8억↑ - 머니투데이

참고로 반포주공 1단지 3주구는 1,2,4 주구와 따로 진행 중인데 이곳은 재초환 적용을 받는다.

부담금이 총 5965억 6844만원, 세대당 무려 4억 200만 원씩을 재초환 부담금으로 납부해야 한다고 한다.

(4억이면 지방 중소도시 아파트 한 채 사고도 남을 돈인데 이걸 뜯어가다니...)

 

재건축 아파트 주택구조

재건축 초과이익 계산을 하기 전에 재건축이 완료된 아파트의 주택가격 구조를 먼저 보도록 하자.

1. 개시시점 주택가액

개시 시점 주택가액은 재건축 사업 시작할 당시 기존 아파트의 공시 가격을 말하는 것이다.

 

2. 정상 주택가격상승분

재건축을 하든 안 하든 집값은 인플레이션으로 인해 매년 일정 가격 상승한다. 정기 예금 이자율 또는 평균 집값 상승률로 계산한다.

 

3. 개발비용

재건축 사업을 진행하면서 드는 비용. 설계비, 공사비, 조합원 운영비 등 모든 비용을 말한다.

 

4. 초과이익

재건축을 완료하고 집값 상승분과 개발 비용 등을 빼고 조합원이 얻은 이익.

재건축 완료 후 주택 가격 - 개시시점 주택가격 - 정상주택가격상승분 - 개발비용 = 초과이익

참고로 재건축 완료 전, 완료 후 아파트 가격 산정은 한국감정원에서 한다.

 

재건축 초과이익 환수제 계산

초과이익 = 재건축 완료후 주택가격 - 개시시점 주택가격 - 정상주택가격상승분 - 개발비용

만약 원래 아파트 가격이 1,000억, 정상 주택가격 상승분 200억, 개발비용 300억이 들었는데, 재건축 완료 후 아파트 가격이 2,000억이 되었다면 조합원이 얻은 초과이익은 500억이 된다.

 

이 초과이익 500만 원에서 조합원수를 나누어주면 '1인당 초과이익'이 나온다.

1인당 초과이익 = 초과이익 / 조합원수

초과이익이 500억 원인데 조합원이 500명이면 1인당 초과이익은 1억 원이 된다. 

 

여기서 초과이익이 1억이 나왔다고 1억을 모두 재초환 부담금으로 내는 건 아니다!

부담금은 1인당 초과이익 금액에 따라 구간을 나눠서 누진 적용한다.

그러므로 만약 초과이익이 1억이 나왔다면 실제 부담금은 9천만 원 ~ 1억 1천만 원 구간에서 계산하게 되니까,

1200만 원 + 400만 원 = 1600만 원이 실제 재초환 부담금이 되는 것이다!

 

재건축 초과이익 환수제 논란

1. 재초환 부담금은 집을 팔지도 않았는데 초과 이익이 생겼다며 돈을 뜯어가는 이상한 법이다. 수익 실현을 하지도 않았는데 초과이익이 어디에 있는가? 심각한 사유재산 침해이며 참으로 황당한 일이 아닐 수 없다. 그럼 반대로 집값이 떨어지면 정부에서 조합원에게 돈을 주는가?

 

2. 집을 팔게 되면 양도소득세를 내게 된다. 내가 집을 팔면서 얻게 된 수익금만큼의 세금을 내는 것이다. 그런데 재초환 부담금으로 집값 상승분에 대한 돈을 내야 된다면 이건 이중과세가 아닐 수 없다.

 

3. 재건축은 기본 10년 이상 걸리는 장기 프로젝트이다. 그 사이 정권교체, 재건축 정책 변화, 부동산 가격 변화 등 변수가 엄청나게 많다. 재초환 때문에 조합원들은 아파트가 낡았음에도 불구하고 '아 저번처럼 정권 바뀌면 유예하거나 폐지하겠지 ㅎㅎ' 하면서 재건축을 미루게 된다. 그렇게 되면 앞서 설명한 대로 도시 노후화는 점점 심해지고 신축 아파트가 귀해지며 해당 지역 집값은 오히려 더 크게 오르는 부작용이 생기게 될 것이다.

 

4. 분양가 상한제 적용 지역은 조합원들의 일반분양 수익이 줄어들면서 추가 분담금까지 많이 나오는데, 여기에 재초환 부담금까지 내면 정말 남는 게 없게 된다. 역시 조합원들은 재건축 사업을 추진할 이유가 없게 되니 재건축을 미루게 되고, 도시 노후도는 심해지며 주변 집값은 오를 것이다. 

 

5. 재건축을 진행하면서 해당 구역의 토지를 정부에서 기부채납 형태로 가져간다. 정부는 이미 공공 용도로 사용한다는 명목으로 조합원들의 땅을 가져갔는데 이것도 모자라 '초과이익'이라는 애매모호한 개념으로 재초환 부담금까지 가져간다니 정말 도둑이 아닐 수 없다.

 

이에 대한 헌법 재판소의 답은 다음과 같다.

1. 미실현 이익이라도 부담금은 부과 가능하다.

2. 양도세는 양도했을 때 발생하는 소득에 대한 과세이고, 재초환은 재건축 사업으로 발생한 초과이익이므로 과세 대상이나 목적이 다르기 때문에 이중과세가 아니다.

3. 재초환은 집값 안정과 투기수요를 억제하는 수단으로 인정된다.

 

결론 : 응~ 재초환 합헌이야~

(소크라테스는 말하셨지 악법도 법이다...)

 

재초환 부담금을 줄이는 방법

후... 그렇다면 재초환 부담금을 피할순 없으니 줄이기라도 해야겠지...

재초환 부담금을 위해서는 재건축 사업을 진행하면서 개발비용을 늘려버리면 된다.

개발비용이 늘어나면 초과이익이 줄어들게 된다. 위 그림처럼 기존에는 개발비용이 3억 들어서 초과이익이 2억 발생하였는데, 이 개발비용을 확 올려버리면 초과이익이 줄어들게 되므로 재초환 부담금을 줄일 수 있다.

개발비용을 늘리는 방법은 먼저 아파트를 고급스럽게 짓는 방법이 있다. 비싼 자재를 아낌없이 사용하고, 온갖 편의시설과 커뮤니티 시설을 늘려서 고급 아파트로 만들면 그만큼 공사비가 많이 나오므로 개발비용이 늘어나게 된다. 재초환 부담금을 줄일 수 있다.

출처 : 네이버 지도

또 다른 방법으로는 1:1 재건축이 있다. 원래라면 기존 500세대 하던 아파트에서 재건축하면서 일반분양을 100세대 늘려 600세대가 되면 100세대 일반분양에 대한 수익을 조합원과 건설사가 가지게 된다. 수익을 가지게 되는 만큼 개발비용이 줄어드는 것인데, 1:1 재건축으로 일반분양을 없애버리면 개발비용이 늘어나게 되는 것이므로 재초환 부담금을 줄일 수 있다.

 

하지만 개발비용을 늘려 고급아파트로 짓고 1:1 재건축을 하게 되면 부작용이 발생하게 된다.

재건축 아파트는 기본적으로 많은 사람들이 살고 싶어 하는 입지 좋은 곳에 위치한다. 예를 들면 강남 같은 곳 말이다. 그런 재건축 아파트가 재초환을 피하기 위해 1:1 재건축을 해버리면 일반분양 세대수는 늘어나지 않고 안그래도 상급지인데 고급 신축 아파트까지 되버리니까 상급지와 그렇지 않은 지역의 양극화는 더 심해지게 된다.

 

재건축 초과이익 환수제 폐지 가능성

출처 : http://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=43227

그렇다면 재건축 사업에 있어 여러 불만과 부작용을 야기하는 재초환을 이번 정부에서는 폐지할 수 있을까?

윤석열 당선인의 부동산 규제 완화 공약에서 재건축 초과이익 환수제 부분을 보면 초과이익 금액 기준 상향, 개발비용 항목을 확대 적용하여 재초환 부담금 축소, 부담금 감면 및 납부 이연제도 도입 등 재초환 폐지보다는 완화에 좀 더 무게를 두고 있는 것 같다. 

재초환을 폐지하려면 법을 개정해야 하는데, 법을 개정하는 부분은 '180석'에서 허락해 주셔야 하는 것이기 때문에 쉽지 않아 보인다. (애초에 위에 나온 완화 공약도 제대로 지킬 수 있을지 ㅎㅎ)

만약 2년후 총선에서 180석을 싹 다 갈아 엎는다 해도 재초환 폐지가 쉬울 것 같지는 않다. 부동산 투기에 대한 우리나라 국민들의 정서는 상당히 민감한 부분이기 때문에 함부로 건드렸다간 악영향이 있을 수 있기 때문이다. 재건축 조합원들이 재건축으로 큰돈을 벌게 되는 것을 보고 사람들이 가만히 있을 리 없다.

그런 이유로 재건축 초과이익 환수제는 앞으로도 폐지보다는 조금씩 완화 쪽으로 가지 않을까 개인적으로 생각해본다.