진짜 쉬운 아파트 재건축 절차와 조건

오늘은 아파트 재건축 절차에 대해서 알아보는 시간!

재건축 아파트를 사기 위해서는 대지지분, 용적률 등등 따져봐야 할게 많지만 오늘은 일단 개략적인 절차에 대해서만 알아보자.

참고로 재건축과 재개발은 엄연히 다르다. 차이를 구분하고 싶다면 아래 링크를 클릭!

진짜 쉬운 재건축 재개발 차이

 

재건축이란?

아파트가 노후되면 곳곳에 문제가 생긴다. 외벽에 금이 간다던지, 수도에서 녹물이 나온다던지... 등등 이렇게 거주환경이나 안전에 문제가 생기면 그 아파트 단지를 부수고 새로운 아파트를 올리는 것이다.

(재건축이라고 해서 꼭 아파트만 있는 건 아니지만 대부분 아파트 재건축이다.)

2013년 -> 2021년 같은 위치에서 찍은 사진 맞습니다...!

재건축 아파트를 사는 이유

많은 사람들이 새 아파트에 살고 싶어한다.

구축에선 누릴 수 없는 잘 빠진 구조, 쾌적한 환경, 넉넉한 주차공간, 편리한 커뮤니티 시설 등등 새집을 마다할 사람은 아무도 없을 것이다. 그렇기 때문에 새 아파트는 당연히 비싸다.

더군다나 이런 상승장 + 온갖 규제로 떡칠된 시기에 월급쟁이가 새 아파트에 들어가는 건 더더욱 꿈과 같은 이야기다...

출처 : 디에이치자이개포 홈페이지

그렇다고 아주 방법이 없는 건 아니다. 나같이 평범한 직장인이 실거주로 새 아파트를 가질 수 있는 몇 가지 옵션 중 하나가 재건축, 재개발을 노리는 것이다. (요즘은 이것 마저도 쉽지 않게 되었지만...)

왜냐하면 노후된 아파트는 주변 신축 아파트보다 저렴하기 때문이다. 이런 노후 아파트가 훗날 재건축이 되어 새 아파트로 변신하면 그 동네에서 가장 비싸고 좋은 아파트가 된다!

 

하지만 재건축은 아파트 주민들이 하고 싶다고 해서 손쉽게 뚝딱! 되는 일은 아니다 ㅎㅎ

꽤 복잡한 절차와 긴 시간(10~20년)이 걸리는 작업이다. 중간에 엎어지는 경우도 허다하다.

절차 하나하나가 쉽지 않고 긴 시간이 걸리기 때문에 하나씩 진행될수록(= 불확실성이 해소될수록) 아파트 가격은 몇 계단씩 점프한다. 이런 매력 때문에 실거주가 아닌 투자용으로도 재건축 아파트는 가치가 있다.

 

지금 당장 내가 살고 있는 도시의 시청 홈페이지에 들어가서 재건축, 재개발 구역이 어디인지 살펴보자. 좋은 기회가 있을 수도 있다.

아파트 재건축 절차

아파트 재건축 절차는 아래 그림과 같다.

좀 복잡해 보이지만 하나하나 살펴보면 조금 이해가 될 것이다ㅎㅎ

<계획 단계> 2~3년 소요

1. 도시•주거 환경정비 기본계획 수립

가장 첫 번째 단계로써 시도지사가 지정한다.

10년 단위로 계획을 수립하고 5년마다 타당성 검토를 한다.

 

* 안전진단

재건축은 재개발과는 다르게 '안전진단'이라는 단계를 거쳐야 하는데, 동별 구분 소유자 1/10 이상 동의를 얻으면 진행할 수 있다.

안전진단 등급은 A,B,C,D,E 5개 단계가 있다.

A~C 등급을 받으면 재건축을 할 수 없고 D,E 등급을 받아야 재건축을 할 수 있다.

5층 이상 아파트는 30년이 지나야 안전진단을 받을 수 있다. 즉 아파트가 30년이 넘어야지만 재건축의 '재'자라도 꺼내볼 수 있다는 말이다.

요즘 안전진단이 강화되어서 오래된 아파트임에도 불구하고 D등급을 못 받아 재건축 진행을 못하는 아파트가 은근 있다. 이렇게 되면 실거주자는 노후 아파트에서 더 오래 살아야 할 것이고, 투자자는 투자기간이 더 장기화될 수 있다.

 

2. 구역지정

토지소유자 2/3 이상의 동의가 있으면 정비구역으로 지정이 이루어지고 추진위원회가 구성된다.

여기서부터 해당 아파트가 재건축이 된다는 소문이 돌기는 하지만 아직까지 가격이 크게 오르진 않은 상황이다.

확실히 정해진 게 없고 사업이 무산될 가능성도 높기 때문이다.

 

<시행 단계> 3~5년 소요

3. 조합설립

전체 구분소유자 3/4 이상, 동별로 과반수 이상 동의를 얻으면 조합설립을 하게 된다.

여기서부터는 앞선 <계획 단계>보다는 리스크가 조금 제거되었다고 보면 된다. 대신 그만큼 가격은 올라있다 ㅋㅋ

조합 설립 단계에서 아파트 매수를 할 때는 이 물건이 조합원 자격이 있는지를 알아봐야 한다. 재건축은 조합설립에 동의를 하지 않으면 조합원이 될 수 없고 현금청산되기 때문이다(!)

조합이 설립되면 시공자 선정을 한다. 우리가 아는 삼성, GS, 대우, 현대 등등 이런 건설사들이 입찰을 하면 조합원 투표를 통해 선정하는 방식이다. (서울시는 사업시행 인가 이후 시공자 선정)

아파트 브랜드가 좋다면 더 많은 가격 상승이 생길 수 있다.

조합설립 이후에도 재건축 사업이 무산되는 경우가 비일비재하므로 아직까지 안전한 단계는 아니다.

 

* 참고

현재 투기과열지구 내 재건축 구역은 조합설립 이후에 매수하면 조합원이 될 수 없으니 조심해야 한다!

(재개발구역은 관리처분 인가 이후)

그런데 이 법이 더 강화되어서 투기과열지구 내 재건축구역은 안전진단 통과 이후, 재개발구역은 정비구역지정 이후에 매수하면 조합원 자격을 박탈당하도록 변경될 예정이다.

조합설립 이후던 안전진단 통과 이후던 사업이 무산될 리스크가 매우 큰 시기에 매수하는 것임에도 조합원 자격을 가질 수 없다니 정말 투기과열지구는 재건축의 무덤이다... 망할 정부 ㅂㄷㅂㄷ

 

4. 사업시행인가

조합이 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장, 군수, 구청장이 최종 확정하고 인가하는 절차이다.

여기서 용적률, 건폐율, 기부채납, 평형 구성, 세대수 등등이 정해진다.

그리고'감정평가액'이라는 게 나온다. 갖고 있는 집이 얼마의 가치를 하는가 정해주는 것인데, 만약 내가 갖고 있는 집의 감정평가액이 2억 원이고 조합원 분양가가 5억 원이면 내가 추가로 내야 하는 분담금은 대략 3억 원이다. (그 외 이것저것 따져야 할게 많지만 대략적으로)

감정평가액에 따라 투자금이 달라지기 때문에 가격의 변동이 생긴다.

조합원 평형 신청도 하게 되는데 말 그대로 신청이다. 내가 34평 하겠다고 해서 확정되는 건 아님.

조합설립 때 보다 가격은 또 한 단계 점프하였지만 안정적이다. 그래서 많은 투자자들이 몰려들게 된다.

- 시에서 재건축을 하기로 최종 확정했으니 사업이 엎어질 위험이 거의 사라졌다.

- 대략적인 분담금이 나왔으니 투자 수익을 예측할 수 있다.

 

5. 관리처분계획인가 

비례율, 권리가액, 분담금이 나오기 때문에 구체적인 투자 수익 예측도 가능한 시기이다.

역시 사업시행인가 때보다 가격은 더 올라있지만 그만큼 더 안전하다.

수익성이 거의 다 나왔기 때문에 투자해도 큰 수익을 내기는 힘들다. 하지만 실수요자 입장에서 이것저것 따져 봤을 때 일반분양보다 더 괜찮다 싶으면 매수하기 좋은 시기이다.

관리처분계획 인가 몇 달 후면 드디어 이주를 시작한다.

 

<완료 단계> 3~4년 소요

6. 착공•준공 및 청산

조합원들이 이주하고 철거까지 완료되면 착공에 들어간다.

아파트를 부수고 새로 다 지어질 때까지 보통 3년 정도 걸린다.

그동안 조합원에게는 '이주비 대출'이 나오는데 그걸로 월세나 전세를 구해서 살고 있으면 된다. 

착공에 들어가면 조합원 동호수 추첨을 하고 몇 달 뒤에는 일반분양을 한다.

사람들이 선호하는 동호수에 당첨된 조합원 물건은 더 높은 가격을 받을 수 있다 ㅎㅎ

아파트가 다 지어지고 등기를 치고 사업이 최종 청산되면 비로소 재건축의 모든 절차가 끝난다.

 

출처 : 래미안 원베일리 홈페이지

헥헥... 재건축 과정 정말 길고 복잡하다...

하지만 힘들고 복잡한 만큼 실수요자에게는 멋진 신축 아파트를 저렴하게 구매할 수 있고, 투자자에게는 미래에 큰 수익으로 돌아올 수 있다는 점이 재건축의 매력이 아닌가 싶다!

 

요즘 집값이 정말 비싸다. 나도 무주택자로서 집을 갖고 있는 사람들이 너무 부럽다 ㅠㅠ

하지만 "집값이 너무 비싸서 못 사겠어요! 이게 다 무능한 정부 탓! 빼애액!" 하고 있는다고 달라지는 건 없기 때문에 하나씩 공부하다 보면 길이 보이지 않을까 싶다. 기회는 준비하는 사람에게 주어지는 법이다!

내 블로그를 방문하는 모든 분들이 꿈에 그리던 멋진 집에 살기를 진심으로 기원하며... 오늘 포스팅 끝!